祖父から父への相続登記が終わらないうちに父も亡くなった場合、祖父名義から現在の相続人名義へ、一件の申請で登記できることがあります。確認するのは、最後に受け取る人数ではなく、中間の相続で対象不動産を一人が取得したかです。

申請を一件にまとめられても、父が相続した事実や死亡日を省けるわけではありません。相続ごとの取得内容と資料を対応させて、司法書士等へ申請方法を相談する手順を説明します。

一件の申請にできるのは中間が単独相続になる場合

不動産の権利が祖父、父、現在の相続人へ移ったなら、その経過に沿って順番に登記するのが原則です。数次相続では、中間の相続がすべて単独相続になる場合に、例外的に一件の申請による登記が認められています。

「単独」は、その相続で対象不動産を一人が取得することを指します。法定相続人がもともと一人の場合だけでなく、有効な遺産分割で一人が取得する場合等も含めて確認します。

最後の人数と中間の取得を分ける

裁判所の公開判決でも、中間が単独の場合の例外と、各相続を原因として記載する必要が説明されています。費用を減らしたい、関係者全員が最後の名義に賛成している、といった事情だけで条件を置き換えないことが大切です。

単独取得の根拠を相続ごとの資料へ結び付ける

単独取得を確かめるには、各相続の相続人を戸籍等で確認し、遺言や遺産分割協議書などの取得根拠をつなげます。現在の家族構成だけから、祖父が亡くなった時にも父一人が相続人だったと考えないようにします。

例えば、祖父の相続人が父と叔母だったという仮定なら、二人でどのように分けたかが必要な確認です。父がその家に住んでいた、税金を払っていたという事実だけで、父が不動産を単独取得した協議があったと確定することはできません。

遺産分割と相続分譲渡を混同しない

遺産分割で単独取得する場合と、相続分をほかの人へ譲渡した場合では、権利が動く原因が異なります。最終的な持分が似ていても、譲渡書や売買等を単なる分割協議書と同じものとして処理しないでください。

既に亡くなった人の権利を承継した参加者を確認する

祖父の遺産分割前に父が亡くなっていれば、父の相続人がその立場を承継して協議に関わる場合があります。父の配偶者や子の誰が参加するか、祖父側のほかの相続人がいるかを、二つの相続の関係から確認します。

一人だけが残ったから、その人が後から一人で分割をしたことにできるとは限りません。当時の合意が確認できない場合に、過去の日付で協議書を作って単独取得の根拠を補うことは避け、確認できる資料をそのまま示します。

申請をまとめても中間の相続事実は記載する

一件の登記申請にしても、祖父から父、父から現在の相続人へと権利が移った事実は消えません。申請する登記原因と日付は、それぞれの相続を示す形で提供します。

公開判決は、中間が単独の場合にも数次の相続と発生年月日を示す必要があり、登記原因そのものを一つにしてよいわけではないと説明しています。二つ目の相続の日だけを書けば足りると考えないでください。

登記原因と添付資料を二つの相続へ対応させる

この表を作ると、申請をまとめるために戸籍を省けるという誤解も避けられます。戸籍の代替資料を利用できる場合でも、必要な相続関係と取得根拠を確認する役割は残ります。

省略できない場合も期限と登記の順序を決める

中間が共有であるなど一件にできない場合は、順次の登記をどのように申請するかを決めます。手間を避けようとして中間の死亡や相続人を省略するより、何件の申請と資料が必要かを先に整理してください。

相続登記の義務は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内が基本です。2024年4月1日より前に相続したことを知っていて登記が残る不動産は、2027年3月31日までの対応が必要になります。遺産分割後の登記義務も別に確認します。

費用は登録免許税と報酬を分けて確認する

費用見積もりは、登録免許税、証明書等の実費、司法書士報酬を分けて確認します。一件にできる場合でも、現在の免税措置や物件、依頼範囲によって変わるため、総費用が必ず半分になると決め付けないようにします。

話合いや資料収集が難航する場合は、期限内の相続人申告登記も含めて相談します。ただし、申告登記は最終的な所有権移転を終える手続きではなく、そのまま売却や担保設定ができる状態になるわけではありません。

祖父と父の二段の資料をそろえ、単独取得を裏付ける資料があるか、不明なのかを明記してください。そこまで分かれば、一件申請の可否と、期限までに先行する作業を具体的に確認できます。

よくある質問