実家が祖父名義のままだと分かったら、最初に土地と建物の登記事項を調べ、祖父と父が亡くなった順を確かめます。孫が手続きを取りまとめていても、祖父から直接相続する場合と、父の相続を経由する場合は同じではありません。

父や祖父のきょうだいのうち、今生きている人だけで話せば済むとも限りません。古い名義と戸籍、残っている分割資料をつなげ、誰のどの手続きを終える必要があるかを明らかにしましょう。

土地と建物の登記名義をそれぞれ確認する

固定資産税の通知を父が受け取っていても、登記名義まで父に変わっているとは限りません。土地の各筆と建物について、所有者、持分、地番・家屋番号を登記事項証明書等で確かめます。

実家の土地は祖父、建物は父、私道の持分は別の祖先というように、同じ住所で名義が分かれていることもあります。家一軒を一つの財産として扱わず、権利が異なる単位で一覧にします。

住所だけで土地を特定しない

郵便が届く住所と登記の地番は一致するとは限りません。納税通知書の課税明細、古い権利証、売買・建築の資料を使って、どの筆や建物の登記を取ったのかを照合します。

物件が不明な場合は、所有不動産記録証明書や自治体の名寄帳等も組み合わせます。ただし、氏名・住所の不一致や未登記建物、非課税物件など、それぞれに載らない範囲があるため、一つの一覧だけで調査を終えないようにします。

祖父と父の死亡順から必要な相続を整理する

祖父と父の死亡日を戸籍等で確かめ、時間の順に並べます。父が祖父より先に亡くなっていたのか、祖父の後なのかで、孫が協議に関わる立場が変わります。

父が先に亡くなった場合

父が祖父より先に亡くなっていた場合は、父の子である孫が、父に代わる代襲相続人となる場合があります。祖父の死亡時に誰がいたかを基準に、祖父の配偶者や他の子などと合わせて確認します。

祖父の後に父が亡くなった場合

父が祖父の相続人となった後、祖父の手続きが終わらないまま父も亡くなった場合は、数次相続として、父の相続も整理します。父の配偶者が父の相続人になるなど、代襲相続の場合とは参加者が変わります。

父が生きていて将来は孫が家を継ぐ予定というだけで、祖父から孫へ相続登記できるわけではありません。遺言による遺贈など別の根拠がある場合は区別し、単に名義を一代飛ばす希望だけで処理しないでください。

祖父の相続人から戸籍をたどり現在の関係者へつなぐ

祖父の出生から死亡までの戸籍等をたどり、配偶者、子、その他必要な相続関係を確認します。戸籍の転籍や改製があれば、現在の戸籍だけでは過去の子や婚姻が分からないこともあります。

祖父の相続人のうち既に亡くなっている人がいれば、その死亡日と相続人をさらにたどります。叔父が亡くなっているから関係が消えたのではなく、その権利を承継した配偶者や子等がいる場合があります。

古い住所と本人の同一性も確かめる

登記にある祖父の住所と最後の住所が異なる場合は、住所のつながりも確認します。戸籍の附票や住民票の除票など、どの資料で同一人物を示せるかを司法書士等へ相談してください。

古い資料が保存期間の関係で取れない場合も、取れないものを推測で作って埋めないようにします。取得を依頼した先、取得できた範囲、残っている権利証や課税資料を一覧にして、代わる資料の検討を依頼します。

家系図には名前だけでなく、死亡日と確認した戸籍の資料番号を付けます。親族の記憶による情報と、戸籍で確かめた情報を区別すると、どの関係が未確認かが見えてきます。

残っている分割書類を確認して登記方法を相談する

古い遺産分割協議書や遺言があるなら、誰の相続について、どの不動産を、誰が取得すると定めたかを確認します。父の生前に有効な分割が成立していた場合と、家族がそう考えていただけで未分割の場合を分けます。

一件の登記申請にできる場合もありますが、中間の相続が単独取得かなどの条件が必要です。孫が最終的に一人で取得することだけを理由に、祖父から直接の一件申請ができるとは決められません。

古い相続にも現在の登記義務を確認する

古い相続にも現在の相続登記義務が関わります。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内が基本で、2024年4月1日より前に相続したことを知っていた未登記の不動産は、2027年3月31日までの対応が必要です。

協議や戸籍収集が難航する場合は、相続人申告登記も含めて期限内にできることを確認します。ただし、それだけで最終的な名義変更や売却準備が終わるわけではありません。

まず「物件別の名義一覧」「死亡順の家系図」「残っている遺言・協議書」をまとめてください。過去の日付で新しい協議書を作るのではなく、今確認できる事実と不足資料を示すことが、必要な登記の順序を決める出発点になります。

よくある質問