親の土地は区画整理の途中で、登記簿には元の地番が残っている。相続税の評価では、元の土地と仮換地のどちらを調べればよいのでしょうか。仮換地が指定されている宅地は、原則として仮換地の価額で評価します。ただし、使用収益の開始と造成工事によって例外があります。

今の現地の姿だけで決めず、死亡日に効力があった指定と工事の状況をたどります。従前地で評価する場合、95％評価になる場合を確認してから、清算金と申告へ渡す資料を見ていきましょう。

死亡日の仮換地指定から評価する土地を確かめる

土地区画整理事業の区域内でも、死亡日に仮換地が指定されていたかで、評価の対象を確かめます。仮換地は、区画整理の途中で従前の土地に代えて使用・収益する土地として指定されるものです。指定がある宅地は、原則として仮換地の価額に相当する価額で評価します。

登記の地番と仮換地の街区番号を通知書で対応させる

親の登記簿に従前地の地番が残っていても、その地番の土地だけを見て評価を終えないでください。仮換地指定通知書と添付図面を取り出し、従前地に対応する仮換地の位置、面積、指定の効力が生じる日を確認します。

表は入口の整理です。指定の変更がある場合や換地処分の時期が死亡日と近い場合は、通知書の発行日だけで決めず、施行者へ死亡日に効力が生じていた指定内容を確かめます。

現在の写真だけで死亡日の状態を決めない

相続後に道路や宅地の工事が進むことがあります。今は家を建てられる土地でも、死亡日に同じ状態だったとは限りません。通知、当時の写真、工事の工程が分かる資料を、死亡日と対応させます。

利用開始前で造成工事もない場合は従前地で評価する

仮換地が指定されていても、二つの条件をともに満たすときは、従前の宅地の価額で評価します。「まだ使えない」という一つの事情だけで結論は出せません。

開始日を別に定めたため使えず、造成工事も行われていない

使用収益とは、その土地を使ったり、使って収入を得たりすることです。ここでいう「使えない」は、土地所有者が遠方に住んでいて行けない、といった個人的な事情ではありません。施行者が定める開始日と対象地の工事を確認します。

例えば、使用収益開始日が別に定められており、死亡日には利用を始められず、仮換地の造成工事も未着手だったなら、両条件に当てはまります。一方、利用開始前でも既に造成工事が進んでいた場合は、この例外だけを理由に従前地評価とはしません。

資料が見つからない場合は未着手と決めつけない

手元に工事の通知がないことと、工事がなかったことは別です。仮換地の街区・画地番号と死亡日を伝え、当時の使用収益開始の扱い、造成工事の有無を施行者に確認してください。両条件がそろわなければ、原則の仮換地評価と次節の95％評価の条件を調べます。

造成工事の完了まで1年超なら完成価額の95％で評価する

仮換地の造成工事が施工中で、その工事が完了するまでの期間が1年を超えると見込まれる場合は、造成工事が完了したものとして評価した価額の95％に相当する金額で評価します。

区画整理全体ではなく対象の仮換地の工事を確かめる

判定するのは、課税時期である死亡日から、対象の仮換地の造成工事が完了するまでの見込みです。区画整理事業全体が数年先まで続くという予定だけで、95％にするわけではありません。対象地の工事が既に完了していれば、この工事中の取扱いには当たりません。

例えば、死亡日には対象の仮換地が造成工事中で、完了まで1年を超える見込みと確認できたとします。工事が完了したものとして路線価方式等で評価した価額を2,000万円とする仮定なら、2,000万円×95％＝1,900万円です。100万円は土地の評価額の差であり、納める相続税が100万円減るという意味ではありません。

反対に、完了まで1年以内と見込まれる工事には、この95％の取扱いを当てはめません。施行者から確認した対象地の進捗、完了見込時期と確認日を記録します。

一般の造成中の宅地の80％とは計算が異なる

土地区画整理事業の仮換地と、一般の造成中の宅地は、同じ「工事中」という言葉でも評価の根拠が違います。一般の造成中の宅地には、造成着手前の地目で評価した価額へ費用現価の80％を加算する別の取扱いがあります。仮換地の95％評価に、その式を当然に重ねて使うものではありません。

一般の造成工事に当たる土地は、造成中の宅地の評価で使う地目と費用現価を確認してください。仮換地を評価する今回の95％とは、出発点となる価額も計算の対象も異なります。

清算金の加減算と個別評価の提出資料を確認する

換地の際に交付又は徴収される清算金も確認します。評価で考慮するのは、死亡日の時点で確実と見込まれるものです。支払い・受取りがまだ先だからといって、必ず無関係になるわけではありません。

交付される清算金は加算し、徴収される清算金は減算する

単なる将来予想を、そのまま確実な金額として記載しないでください。清算金に関する通知や算定資料を施行者へ確かめ、死亡日にどのような見込みだったか、交付と徴収のどちらかを記録します。

個別評価の表示があれば申出書と別紙を確認する

財産評価基準書に「個別評価」と表示され、路線価等を基に評価できない場合は、個別評価の申出を確認します。東京国税局の現行案内では、相続税等の申告のため評定が必要な納税義務者が、個別評価申出書に別紙1と図面等を添え、納税地を所轄する税務署へ提出します。郵送先は同案内の業務センターの案内まで確認してください。

これは東京国税局の掲載用紙に沿った案内です。他の地域では、その地域の国税局・税務署が案内する現在の用紙と提出先を確かめます。手元にない添付資料がある場合も、自己判断で工事や使用収益の欄を埋めず、施行者と提出先へ確認してください。

最初に、仮換地指定通知と添付図面を一組にし、死亡日、使用収益開始日、工事完了の見込みを並べてください。従前地か仮換地か、95％評価の条件があるかを確認できれば、清算金と個別評価に必要な不足資料も絞れます。

よくある質問

仮換地指定後は必ず仮換地で評価しますか

原則は仮換地の価額ですが、開始日が別に定められ使用収益できず、造成工事も行われていないという両条件に当たる場合は、従前の宅地の価額で評価します。

区画整理事業が終わらなければ95％にできますか

事業全体の遅れだけでは決まりません。対象の仮換地の造成工事が施工中で、死亡日からその完了まで1年を超えると見込まれることを確認します。

清算金は死亡日に確定していなければ無関係ですか

死亡日の時点で交付又は徴収が確実と見込まれるものは、評価上考慮します。施行者の資料で見込みと金額を確かめ、交付は加算、徴収は減算します。