相続した自宅の一部が、将来の道路予定地に入っていると分かった。まだ工事が始まっていなくても、相続税の評価に反映できるのでしょうか。都市計画道路予定地となる部分を持つ宅地には、地区区分や面積割合等に応じた補正率を使う取扱いがあります。

まず死亡日に有効だった計画線を確認し、次に土地全体の価額へ掛ける率を選びます。道路予定部分だけを減額する計算と取り違えないよう、普通住宅地区の例で確かめていきましょう。

都市計画図で死亡日の道路予定区域を確かめる

相続税評価では、都市計画道路予定地の区域内となる部分を持つ宅地について、所定の補正率を使います。道路工事が始まっているかだけで決まるものではありません。死亡日に有効だった都市計画と、対象地にかかる区域を確認します。

地番と都市計画の計画線を対応させる

都市計画道路は、都市計画で定められた道路です。まだ道路になっていなくても、都市計画施設の区域内では建築に許可を要するなど、土地の利用に制限が生じます。予定地内でないものとして評価した宅地の価額に、こうした事情を反映する補正率を掛けるのが財産評価基本通達24-7の取扱いです。

登記簿や現地の写真だけでは、予定区域が分からないことがあります。自治体の都市計画担当に、対象地を特定できる地番・位置図等を示し、道路の計画線と幅員、指定・変更の経緯を確かめます。現在のウェブ地図に線があるという情報だけで、死亡日にも同じ計画だったと決めないようにしてください。

セットバックや現に使われる私道とは分けて考える

道路に関係する評価でも、建替え時に後退が必要なセットバック部分や、現に通行に使われている私道とは、根拠も計算も異なります。都市計画道路予定地には24-7の表を使い、別の制度の割合をそのまま流用しません。

セットバックに当たる部分の対象面積と計算は、セットバック部分の相続税評価で確認できます。

地区区分と容積率や地積割合から補正率を選ぶ

補正率は、地区区分・容積率・地積割合の三つから選びます。まず、どの資料で何を確認するかを対応させておきます。

用途地域の名前だけで地区区分を決めない

都市計画の用途地域と、相続税の路線価図の地区区分は、同じ分類ではありません。用途地域に「住居」と書かれているから普通住宅地区、といった置き換えをせず、課税する年分の路線価図の表示を確認します。

地区区分の表示や路線価の数字を読む手順は、路線価の見方で説明しています。

容積率は、敷地面積に対してどれだけの延べ面積の建物を建てられるかを示す割合です。国税局の調整率表の注記は、指定容積率と基準容積率のいずれか小さい方を用いるとしています。都市計画で指定された数字だけでなく、前面道路等による制限を踏まえた値も、担当窓口や建築の専門家に確認してください。

予定地の面積を宅地全体の面積で割る

地積割合の分母は、評価する宅地の総地積です。例えば、宅地全体が200㎡で、予定区域に入る部分が80㎡と確認できた仮定なら、80㎡÷200㎡＝40％です。面積の区分は30％未満、30％以上60％未満、60％以上に分かれます。

一つの宅地が容積率の異なる地域にまたがる場合は、予定区域に入る部分の容積率だけで判断しません。国税庁の質疑応答事例は、宅地全体について、各部分の容積率をその面積に応じて加重平均して求めるとしています。異なる容積率が適用される範囲と各面積の資料も必要です。

補正率を宅地全体の価額に掛けて計算する

表から選んだ補正率は、道路予定区域でないものとした宅地全体の価額に掛けます。予定区域に入る部分だけへ掛けたり、補正率を選んだ後に同じ面積割合をもう一度掛けたりする計算にはしません。

普通住宅地区等は容積率と面積割合をこの表で照合する

下表は、現行の補正率表から、普通住宅地区・中小工場地区・大工場地区に対応する部分を示したものです。他の地区は、この数字を借用せず、国税庁の原表で該当する地区を確認してください。

通常価額3,000万円に0.94を掛ける仮定例

ここでは、路線価地域の普通住宅地区にある200㎡の宅地のうち、予定区域が80㎡、地積割合が40％と確認できた例を考えます。指定容積率が300％、基準容積率が240％と確認されたという仮定なら、小さい240％を使い、表の「200％以上300％未満」と「30％以上60％未満」が交わる0.94を選びます。

その他の必要な画地補正を反映し、都市計画道路予定地の補正をする前の通常価額を3,000万円とすると、計算は次のようになります。

0.94は「94％減額する」という意味ではなく、通常価額の94％で評価する割合です。また、この例の180万円は土地の評価額の差で、納める相続税が180万円減るという意味ではありません。税額は、他の財産や債務、相続人の数、取得額、控除等を合わせて計算します。

計画線と面積や計算表の根拠を申告へ渡す

評価担当へは、選んだ補正率だけでなく、その率を選んだ資料を渡します。計画線の位置、地区区分、容積率、地積割合が、一つの宅地についてつながっていることが大切です。

概況を示す地図と敷地の正確な位置関係を区別する

自治体のウェブ地図は、都市計画の概況を知る入口として役立ちます。ただし、縮尺や更新時点によっては、敷地のどこまで計画線が入るかを確定できません。面積の境界で補正率も変わるため、詳しい位置関係の確認方法を担当窓口へ尋ねます。

例えば東京都の現在の案内では、電話は区部の道路の概況等を説明する一方、敷地と計画線の位置関係には回答しないとしています。計画線の相談は別の案内で確認する仕組みです。所在地によって窓口や必要資料は違うので、同じ方法で全国の面積まで分かるとは考えないでください。

倍率地域や買収の話が進む土地は事情を伝える

倍率地域や、既に買収条件の提示・売買契約等がある土地では、通常価額に何が反映されているか、死亡日にどの権利や事情があったかを別に確かめます。固定資産税の補正表を相続税の表として使ったり、同じ事情を二重に反映したりせず、評価額の根拠と関係書面を税理士へ示してください。

最初に、地番と位置図を用意し、死亡日時点の計画線をどの資料で確認できるか自治体へ尋ねてください。予定部分の面積の根拠が分かれば、地区区分と容積率をそろえて、補正率表のどの行列を使うか確認できます。

よくある質問

道路工事が始まるまで評価減は使えませんか

工事着手だけで決まる規定ではありません。死亡時点で対象宅地の一部が都市計画道路予定区域にあるかを、都市計画の資料と図面で確認します。

道路予定部分だけに補正率を掛けますか

24-7は、予定区域でないものとした宅地全体の価額に、地区区分・容積率・地積割合に対応する補正率を掛けて評価します。面積割合を重ねて掛けないようにします。

セットバックの70％控除と同じ計算ですか

別の規定です。都市計画道路予定地は24-7の補正率表、セットバックは24-6の対象部分と面積割合による計算をそれぞれ確認します。