不動産を多く持つ会社の株式を相続するときは、「土地保有特定会社」に当たるかを確認します。土地の割合が高い会社では、通常の会社規模だけで選ぶ評価方法と扱いが変わるためです。

判定では、土地保有割合に使う相続税評価額と、小会社の基準を選ぶ帳簿総資産を区別します。土地等の範囲を確かめ、70％・90％のどちらを使うかを順に見ていきましょう。

土地割合の前に評価対象と二つの制度を分ける

土地保有特定会社は、会社が持つ各資産の価額に対し、土地等の価額の割合が所定の基準以上となる会社です。相続する財産が会社の株式なら、会社が持つ土地も、株式を評価するための資料として確認します。

納税猶予の資産管理会社とは別に判定する

事業承継税制の納税猶予には、資産管理会社かどうかの判定があります。しかし、それと土地保有特定会社は、制度の目的も基準も別です。名前が似ていても、同じ割合や帳簿額をそのまま使うものではありません。

納税猶予の条件を調べている場合は、事業承継税制の資産管理会社判定で対象資産と事業実態を確認してください。本稿は、非上場株式の価額を求めるための土地保有特定会社の判定に絞ります。

開業時期や休業・清算も別に確認する

土地の多い会社だけが、特別な方法で評価されるわけではありません。開業後3年未満の会社等、開業前・休業中の会社、清算中の会社には別の区分があります。これらに該当する場合を除いて土地保有特定会社の判定を行うため、土地割合だけを先に計算して評価方法を決めないでください。

課税時期の評価額で土地保有割合を求める

土地保有割合は、課税時期に会社が持つ各資産を、財産評価基本通達に従って評価して求めます。相続の場合は死亡日が基準です。土地勘定を帳簿上の総資産で割るだけでは足りません。

土地保有割合＝土地等の相続税評価額の合計÷各資産の相続税評価額の合計×100

土地と建物を分け、借地や販売用土地も確認する

土地等は、土地と土地の上に存する権利です。建物そのものは土地等に含めず、分母となる総資産に含めます。借地権のように帳簿価額がなくても相続税評価の対象となるものがあるため、固定資産台帳の土地欄だけを集計する方法では漏れが生じます。

不動産販売会社が販売用に持つ土地も、所有目的や所有期間だけで除外しません。ただし、たな卸資産である土地等は、国税庁の質疑応答が示すたな卸商品等の評価によります。保有土地を全て同じ路線価計算へ当てはめないよう、資産の区分を評価担当へ伝えます。

親族から借りている土地は、契約、地代、無償返還の届出等も確認します。無償返還の届出があるという理由だけで、会社の株式評価や土地保有割合の計算から当然に除外できるとは限りません。個人の貸宅地の評価と、借りている会社側の評価を混同しないことが大切です。関連する資料は、相当の地代と同族会社の株式評価も参考にしてください。

直近3年以内の取得物件は取得日と価額の根拠を示す

課税時期前3年以内に取得・新築した土地等や家屋等は、純資産価額の計算上、課税時期の通常の取引価額に相当する金額で評価する扱いがあります。帳簿価額を使えるのは、その帳簿価額が課税時期の通常の取引価額に相当すると認められる場合です。取得代金や帳簿額なら必ずよい、という意味ではありません。

第5表で求めた資産額が土地保有割合にも反映されるため、契約書、取得・新築日、現在の価額の根拠を分けて渡します。直前期末の資産・負債を基に計算できる扱いにも条件があり、仮決算がなく著しい増減がない等の要件を満たすか確認し、判定と純資産価額の計算で対象をそろえます。

借入金を分母から引かない仮定例

説明用に、対象範囲と資産評価が確定し、各資産の相続税評価額の合計が1億円、そのうち土地等が8,000万円であるとします。借入金が2,000万円ある場合でも、割合は次のように求めます。

借入金を引いた純資産8,000万円を分母にして、100％と計算するものではありません。この80％は会社の土地保有割合であり、株価や相続税額の軽減割合ではありません。

会社規模と帳簿資産から70％か90％を選ぶ

土地保有割合が80％なら、全ての会社が土地保有特定会社になるわけではありません。会社規模に応じて、70％以上と90％以上の基準を使い分けます。小会社も、一定の帳簿総資産があれば対象に含まれます。

70％基準は大会社と一定の小会社に使う

90％基準は中会社と残りの一定の小会社に使う

小会社の表は、70％基準側に含まれる会社を除いた範囲です。それ以外の小会社は、土地割合が高いというだけでは土地保有特定会社に当たりません。ここで基準を選ぶための帳簿総資産と、割合を求める分母の相続税評価額を入れ替えないでください。

同じ80％でも適用される基準で結果が違う

先ほどの割合80％を、それぞれ独立した会社で比べます。通常の会社規模判定で大会社と確定した会社なら、70％以上なので該当します。中会社と確定した別の会社なら、90％未満なので、この土地保有特定会社の判定には該当しません。

一つの会社が好きな基準を選べる例ではありません。小会社なら、さらに業種と直前期末の帳簿総資産の条件を確認します。また、現行記載方法では土地保有割合の1％未満を切り捨てて記載するため、89.9％を四捨五入して90％にしません。

株主区分と変更履歴を添えて評価方法を確認する

土地保有特定会社の株式は、原則として純資産価額により評価します。ただし、取得する株主の区分に応じた配当還元方式や、議決権に関する扱いも確認が必要です。会社が該当しただけで、全ての株主に同じ価額を当てはめるものではありません。

第5表の資産評価と第2表の割合を対応させる

現在の評価明細書では、第5表で求める総資産価額と土地等の価額を、第2表の土地保有特定会社の欄へ転記します。第1表で会社規模を判定するときの帳簿額とは、別の欄・目的です。取得日の区分に合う用紙を国税庁の入口から選び、各欄の金額がどの資料から来たかを残してください。

合理的な理由のない資産構成変更で割合だけを下げない

通達189は、課税時期前に合理的な理由なく資産構成を変え、土地保有特定会社等と判定されるのを免れるためと認められる場合、その変動がなかったものとして判定するとしています。

借入れで預金を増やせば割合が下がる、と数字だけで取引を決めないでください。実際に売買や資金移動があったなら、事業上の理由、実施日、契約と入出金を評価担当へ示します。まずは土地等と総資産の評価根拠をそろえ、自社が70％・90％のどちらで判定されるかを確認しましょう。

よくある質問

土地の割合は帳簿価額で計算しますか

土地保有割合は、土地等と各資産を財産評価基本通達に従って評価した価額から求めます。小会社に70％・90％のどちらを使うかを選ぶ際の、直前期末の帳簿総資産とは区別します。

小会社なら土地保有特定会社になりませんか

一定の帳簿総資産がある小会社も含まれます。業種に応じた資産基準を確認し、70％側に含まれる会社を除いて90％側を確認します。小会社という名前だけで対象外と決めません。

借入金が多ければ土地保有割合は下がりますか

割合の分母は各資産の評価額の合計で、借入金を差し引いた純資産額ではありません。また、合理的な理由なく該当を免れるため資産構成を変えたと認められる場合、その変動がなかったものとして判定する扱いがあります。