実家の土地の相続税を調べようと路線価図を開くと、道路に「300D」のような数字と記号が並んでいます。数字は金額らしいとわかっても、単位やアルファベットの意味を取り違えると、計算結果が大きく変わります。

路線価図で最初に読む情報は、対象の年、道路の単価、借地権割合、地区区分です。それぞれ役割が違い、自分の土地にすべての割合を掛けるわけではありません。

ここでは土地を相続した人に向けて、図を見つける手順と記号の読み方、概算の出し方を説明します。読み取った単価を、実際の土地の形や権利関係に合わせるところまで確認しましょう。

国税庁で相続があった年の路線価図を開く

年分と都道府県から市区町村の図を探す

路線価図は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で無料で閲覧できます。まず相続が発生した年分を選び、土地のある都道府県、路線価図、市区町村、町丁名の順に対象を探します。

2026年に亡くなった親の土地なら2026年分を確認します。前年に作った試算や、最新年の画面を開いたままの計算では、評価する年とずれることがあります。古い相続を調べるときも、当時の年分が必要です。

路線価等は毎年公表されます。年の前半でその年分がまだ公表されていない場合は、前年の図で見込みを考えることと、申告に使う年分の確定を分けて管理してください。

普段の住所と登記上の地番を照合する

図を開いたら、地図上の町丁名、街区番号、道路の形などを手がかりに対象地を確認します。普段郵便に使っている住所と登記上の地番は一致するとは限りません。

登記事項証明書や公図、測量図を使い、土地の位置と接している道路を照合します。道を挟んだ反対側の土地や、一つ隣の道路の単価を拾わないことが大切です。

図の上部では年と図番号、方位、隣接する図番号を確認できます。図の端にある土地は、隣の図も開いて道路のつながりを確かめます。国税庁が掲載する正誤表の確認も必要です。

数字は千円単位の単価でアルファベットは借地権割合を表す

300は1平方メートル当たり30万円と読む

道路に表示された数字は、その道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額です。単位は千円なので、表示の数字を1,000倍すると円の単価になります。

表示された数字	円に直した単価	読み方
150	150,000円／㎡	1㎡当たり15万円
300	300,000円／㎡	1㎡当たり30万円
500	500,000円／㎡	1㎡当たり50万円
1,200	1,200,000円／㎡	1㎡当たり120万円

「300」を300円と読むと、桁が三つ違います。また、この数字は土地一筆の総額でも、1坪当たりの価額でもありません。面積も平方メートルの単位にそろえます。

Dは60％の借地権割合で自用地の一律減額ではない

数字の隣にあるAからGは借地権割合です。「300D」なら、路線価は1平方メートル当たり30万円、借地権割合は60％と読みます。

記号	A	B	C	D	E	F	G
借地権割合	90％	80％	70％	60％	50％	40％	30％

親が土地を所有して自分で使っている自用地に、Dの60％を当然に掛けるわけではありません。借地権や貸宅地などの評価に関係する情報です。定期借地権や使用貸借などでは計算の扱いが変わるため、契約を確認します。

囲みや黒塗りなどは図の凡例と照合する

数字を囲む形や黒塗り、斜線などの表示は、地区区分や適用範囲を読む手がかりです。普通住宅地区、普通商業・併用住宅地区などの区分によって、使う補正率が変わります。

AからGの借地権割合と、地区区分を混同しないでください。記号の形だけを覚えて判断せず、開いている年分の図の凡例と対象道路の表示を照合します。

単価と面積から概算を出し必要な補正を確認する

100平方メートルの自用地を300の路線価で試算する

読み方を確認するため、一つの道路に面した自用の宅地100平方メートル、路線価30万円、奥行などの補正率1.0、ほかの加算減算がないという条件を置きます。

この説明用の条件なら、30万円×100平方メートル＝3,000万円です。図にDが付いていても、自用地なので、それだけを理由に3,000万円×60％の1,800万円とするわけではありません。

この例は小規模宅地等の特例を適用する前の土地評価です。建物の価額も含みません。土地の評価額が3,000万円だったことから、相続税額がいくらかを直接決めることもできません。

面積と奥行が違えば同じ路線価でも評価額は変わる

実際の計算では、路線価を奥行などの補正率で調整し、対象の面積を掛けます。正方形や長方形なら補正が一切不要、という判断でもありません。地区と距離に対応する調整率を確認します。

地積は課税時期の実際の面積が基準になります。登記と測量資料が食い違う場合は、適切な面積を確認してください。道路との接し方や私道部分も含め、どこまでを一つの利用単位として評価するかが問題になることがあります。

親と母が半分ずつ共有していた土地なら、物件全体と親の持分も分けます。共有していたことだけで、いつでも評価額を自由に減らせるという意味ではありません。

角地や二方路線では正面路線と加算の扱いを確認する

玄関のある道路が必ず正面路線になるわけではない

角地など複数の道路に面する土地では、先に正面路線を判定します。原則として、各路線価にその方向の奥行価格補正率を掛けた、1平方メートル当たりの価額を比較します。

路線価の数字が単純に大きい道路や、玄関が面する道路を選べばよいわけではありません。道路ごとの奥行と地区区分をそろえて比較することが必要です。

そのうえで側方や裏面の路線による影響を加算します。「一番高い単価×面積」だけでも、「一番低い単価を選ぶ」方法でも、角地の評価を完了させることはできません。

旗竿地や私道を含む土地では図だけで判断しない

間口が狭い土地、奥行が長い土地、不整形地、がけ地などには、それぞれの要件に応じた調整があります。使いにくそうに見えるという理由で、任意の割合を引くものではありません。

私道やセットバックが必要な部分にも別の評価があります。親が所有する進入路をすべてゼロとすることも、隣地の道路を自分の私道として減額することも不適切です。利用者と権利関係、面積を資料で確かめます。

こうした物件では、公図、地積測量図、道路資料、現地の写真などを税理士へ渡します。路線価の読み方がわかることと、個別の土地評価が確定することは分けて考えてください。

路線価がない場合は倍率地域か道路だけの未設定かを分ける

倍率地域では評価額に評価倍率を掛ける

路線価図に倍率地域と表示されている場合や、該当地域に路線価図がない場合には、評価倍率表を確認します。対象年、町丁名、地目や地域の範囲を照合します。

宅地の倍率方式は、固定資産税評価額×評価倍率が基本です。例えば説明用に固定資産税評価額800万円、倍率1.1とすると、880万円になります。課税明細書の課税標準額や、土地の面積に倍率を掛けないようにしてください。

町内でも路線価地域と倍率地域が混在する場合があります。倍率表の条件を省略せず、対象地がどの範囲にあるかを確認します。「路線」と記載された区分なら路線価方式を調べます。

路線価地域内で道路だけに数字がない場合は別の確認が必要

路線価地域なのに、土地が接する道路に路線価が付いていないこともあります。この場合、路線価がないから無価値、あるいは必ず倍率方式と結論づけることはできません。

路線価のない道路のみに接する宅地には、特定路線価の設定申出などを検討する場合があります。道路と隣接する路線、通行の状況を税務署や税理士に伝え、適切な評価方法を確認します。

前年の図に数字があった地域が、今年は倍率地域へ変わることもあります。いつも同じ方法と決めず、必ず評価する年の資料から確認してください。

路線価による評価と売却価格や相続税額を区別する

路線価を割り戻しても売却価格が確定するわけではない

路線価は公示価格などを基に設定されますが、個々の土地の買い手や建物の状態まで反映した売却査定ではありません。周辺取引、接道、境界、解体費用などによって実際の価格は変わります。

兄弟間の分け方に売却見込みを使うなら、その目的に合う査定を取り、相続税の計算表とは分けて共有します。母へ全部相続させる案も、二次相続を含む分け方の確認を先に進めます。

土地の特例とほかの財産を合わせて申告要否を決める

路線価による土地評価の後には、小規模宅地等の特例の適用条件や、ほかの財産と債務、基礎控除を確認します。土地評価の数字だけが自分の相続税になるわけではありません。

別居する子の自宅相続なら、小規模宅地等の特例で別居の子が確認する条件も確認します。80％減額は、借地権割合のAからGとは別の制度で、適用には所定の申告も必要です。

相談前には、使用した年と図番号、路線の単価、土地の面積、持分、補正が必要と思われる部分を一枚にまとめます。未確認の補正をゼロとせず、図と現地資料を一緒に渡すことで、見直す箇所が伝わります。

調べた図と未確認の条件を一緒に保存する

順番	確認すること
1 年分と所在地	相続が発生した年の図で対象の地番付近を探す
2 道路の数字	千円単位を円へ直し土地との接し方を確認する
3 面積と形状	地積や図面で奥行などの条件を調べる
4 権利と利用	自用地 借地 貸地等の扱いを判断する
5 特例と税額	通常評価後に特例の適否と遺産全体を確認する

路線価図を印刷する場合は、対象道路がわかるように位置を示し、年分が読める状態で保存します。数字だけを書き出すより、同じ図を担当者と見ながら確認する方が、道路の取り違えを防ぎやすくなります。

まず自分で調べたいときも、資料の確認と正式な申告評価を分けてください。手元の計算は税額の目安を考える材料であり、補正や権利の判断が残っている場合は確定額ではありません。複数の道路や複雑な形状がある土地は、図面と利用の資料をそろえて相談しましょう。

路線価の見方でよくある質問