実家の敷地が、ハザードマップで赤く表示されている。相続税の土地評価を調べるときは、まず死亡日に土砂災害特別警戒区域に指定されていたかを確かめます。赤い部分が少し重なるだけで、土地全体を一律に半額にできるわけではありません。

路線価方式の宅地では、指定部分が全体の何割かによって補正率を選びます。指定資料と面積をそろえ、現行の表の読み方、がけ地もある場合の計算を順に見ていきましょう。

死亡日の特別警戒区域を指定図で確かめる

土砂災害特別警戒区域は、建築物の損壊により生命や身体に著しい危害が生じるおそれがあるなど、法定の基準により都道府県知事が指定する区域です。相続税評価では、死亡日に有効だった指定と範囲を確認します。

警戒区域と特別警戒区域を取り違えない

「土砂災害警戒区域」はイエローゾーン、「土砂災害特別警戒区域」はレッドゾーンと呼ばれます。似た名前でも、財産評価基本通達20-6の対象は特別警戒区域です。警戒区域だけの指定に、この表の補正率は使いません。

また、基礎調査の結果が公表されたことと、区域として指定されたことは別です。以前は指定されていても、死亡前に解除されていれば対象になりません。現在の地図の色だけで過去の状態まで決めず、指定・解除の公示を確認します。

倍率地域の宅地へ同じ補正を重ねない

国税庁の解説は、倍率地域の宅地について、指定による減価が固定資産税評価額に考慮されていると考えられるため、この補正の適用対象としていません。固定資産税評価額に倍率を掛けた後、さらに付表9を掛ける計算にはしません。

使っている評価方式が分からない場合は、倍率方式の土地評価と資料の見方から確認してください。本稿の計算例は、路線価方式で評価する宅地を前提とします。

指定された部分を宅地全体の地積で割る

補正率を選ぶ割合は、特別警戒区域内となる部分の地積÷評価する宅地の総地積です。分母と分子を、同じ評価対象の範囲でそろえます。

指定図と土地の図面を対応させる

最初に公図や地積測量図等から対象地を特定し、区域図と位置関係を確認します。登記の地番が一つだからという理由だけで、利用の実態や評価する範囲を決めるものではありません。地図の画面を見た印象だけで「半分くらい」と決めず、面積の根拠を評価担当へ示します。

例えば東京都は、現在の指定状況に指定年月日や解除の情報を掲載し、詳しい区域は土砂災害警戒区域等マップから確認するよう案内しています。マップの案内には、公示図書を開いて閲覧・印刷する手順もあります。これは東京都の一例で、所在地の都道府県の公示資料と担当窓口を確認してください。

指定と面積を裏付ける資料をそろえる

区域の境界と土地の境界が接近している場合は、図面の縮尺や精度によって結果が変わり得ます。正確な位置や面積をどの資料で確認するか、区域の担当窓口と評価担当へ相談します。

付表9の補正率を宅地全体の価額に掛ける

割合が分かったら、付表9の行を選びます。選んだ率は、指定部分が特別警戒区域内でないものとした宅地全体の価額に掛けます。指定部分だけを抜き出して減額する方法ではありません。

10％以上から三つの面積区分で率を選ぶ

表は0.10、つまり10％以上から始まります。10％未満に減額補正率は設定されていないため、わずかに指定範囲が重なるだけで0.90を使うことはできません。境界に近い割合なら、切りのよい数字へ丸めて行を選ばず、面積の根拠を確かめます。

指定割合50％の宅地を評価する仮定例

以下は説明用の仮定です。路線価方式の宅地200㎡のうち、死亡日に有効な特別警戒区域内部分が100㎡と確認でき、通常価額は3,000万円とします。ここでは、がけ地補正の適用はなく、それ以外の必要な補正は通常価額に反映済みとします。

0.80は80％を減額する意味ではなく、通常価額の80％で評価する率です。この例の600万円は土地価額の差で、相続税が600万円減るという意味でもありません。税額は他の財産や債務、取得者、控除等も含めて計算します。

がけ補正と併用するときは積と下限を確認する

同じ宅地に、通常の用途に使えないがけ地等もある場合は、がけ地補正との組合せを確認します。特別警戒区域の面積と、がけ地の面積は、同じとは限りません。それぞれの条件で範囲を求めます。

補正率を掛け合わせ、最低0.50を用いる

がけ地補正の適用がある場合は、付表9の率×がけ地補正率を特別警戒区域補正率とします。この積の最小値は0.50です。組み合わせた率を使った後に、がけ地の率をもう一度掛けることはしません。

国税庁の計算例は、積の小数点以下2位未満を切り捨てる取扱いも示しています。使用する年分の原表と計算資料をそろえてください。がけ地そのものの適用条件や、方位・面積割合から率を選ぶ手順は、がけ地の相続税評価で説明しています。

積が0.50を下回る場合の仮定例

例1とは別に、路線価方式の宅地200㎡のうち、特別警戒区域内が160㎡、北向きのがけ地が180㎡と確認できた仮定を考えます。がけ地の適用条件を満たし、通常価額3,000万円には、この二つ以外の必要な補正が反映済みとします。

下限の0.50は、赤い区域なら常に使える率ではありません。指定割合から0.70を選べることと、北向きのがけ地割合から0.53を選べることを、それぞれ資料で確認した例です。

最初に、死亡日の指定・解除の公示と対象地の図面をそろえてください。指定部分の割合、評価方式、がけ補正の有無を確認し、採用した行と計算過程を残せば、評価担当へ具体的な確認を依頼できます。

よくある質問

黄色の警戒区域も同じ補正率ですか

20-6の対象は、土砂災害特別警戒区域内の部分を持つ宅地です。警戒区域だけの指定と区別し、死亡日の指定内容を確認します。地形としてのがけ地の補正は別に検討します。

指定された部分だけに補正率を掛けますか

指定面積の割合で率を選び、特別警戒区域内でないものとした宅地全体の価額に掛けます。率を選んだ後に同じ面積割合をもう一度掛ける計算にはしません。

がけ補正との積が0.50未満ならどうしますか

併用する場合の付表9の注は、積の最小値を0.50としています。がけの適用条件と率を確認し、組合せの率へがけの率を二重に掛けないようにします。