敷地の一部が崖になっていて通常の宅地として使えない場合、相続税評価ではがけ地補正を検討します。斜面が少しあるというだけで適用するのではなく、使えない部分の範囲、その向き、敷地全体に占める面積の割合が判断材料です。

土砂災害特別警戒区域の指定がある場合は、別の補正規定との関係も確認します。同じ不利益を二重に差し引かないよう、資料をそろえて計算の順序を確かめます。

がけ地補正は通常使えない部分がある土地で検討する

単なる高低差と使えないがけ地を区別する

財産評価基本通達20－5は、がけ地などで通常の用途に使えないと認められる部分を有する宅地の評価を定めています。擁壁がある、道路より少し高い、斜面が見えるといった見た目だけで補正対象と決めるものではありません。

建物や庭として利用できる部分と、傾斜などのため通常の用途に使えない部分を分けます。隣接地の崖が自分の敷地に影響するだけの場合や、所有地全体が山林である場合は、この宅地の補正をそのまま使えるかから検討が必要です。

地目は登記上の表示だけでなく現況も確認します。宅地を評価する前提が合っているか、崖を含めてどこまでを一つの利用単位とするかを先に確かめます。

宅地と山林では評価の入口が違う

相続した土地に斜面が多いと、すべてをがけ地として扱いたくなるかもしれません。しかし、現況が宅地か山林か、複数の用途があるかによって評価の前提が変わります。宅地の補正率を山林全体へ単純に使うことはできません。

固定資産税の課税明細や登記の地目は手掛かりですが、相続開始時の現況と一致しているかを確かめます。宅地の裏にある山林を一つに見積もるのか、別に評価するのかも、利用関係から検討します。

自分が所有する範囲にがけ地が含まれるかも重要です。隣地の急斜面を自分の敷地面積に入れたり、所有しない部分を分子へ足したりしないよう、境界を確認します。

方位とがけ地割合を確認して補正率を選ぶ

割合の分母と分子をそろえる

補正率を選ぶ際には、宅地の総面積に対するがけ地部分などの面積割合を確認します。総面積が300平方メートル、対象部分が90平方メートルなら割合は30パーセントです。この割合だけでは補正率は決まらず、方位なども必要です。

この30パーセントは面積の割合で、価額を30パーセント引くという意味ではありません。例えば、がけ地が一つの方位にだけあり、がけ地がないものとした宅地の価額を3,000万円とします。奥行きなどの必要な調整はこの価額へ反映済みで、土砂災害特別警戒区域の指定はない仮定です。

方位は、がけ地が敷地の南側か北側かという位置だけでなく、斜面がどちらを向いているかで確認します。複数の方位にがけ地がある土地には、この一方位だけの例をそのまま使わず、所定の取扱いを確かめます。

面積は、斜面を表面に沿って測った長さだけで算出するのではなく、評価で用いる図面と測定の前提を確かめます。平面図と断面図を合わせ、使えない範囲がどこまでかを説明できるようにします。

がけ地の向きによって日照などの影響が異なるため、国税庁のがけ地補正率表では方位別に区分されています。複数方向にある場合などは、単に最も低い率を選ばず、実際の配置に沿って判断します。

面積と方位を図面で説明できるようにする

現地写真だけでは、対象部分が総面積の何パーセントかを正確に示すことは難しくなります。図面に方位、敷地境界、通常使える範囲と使えない範囲を書き、必要に応じて専門家の測量資料で裏付けます。

一部が擁壁で保護されている場合でも、通常の用途へ使えるかという問題は残ります。安全性の評価と税務上のがけ地部分の判定を混同せず、どの部分を対象としたかを説明します。

比率を切り上げれば補正率が低くなるからと、有利な区分へ寄せないことも必要です。実測や合理的な資料に基づく面積と、所定の表の区分を対応させます。

ほかの評価補正との関係を個別に確認する

補正を行う前の価額にも根拠が必要

がけ地がないものとした宅地の価額を求め、それに所定の補正率を乗じるのが基本的な考え方です。路線価、奥行き、接道、形状などを確認する通常の評価を飛ばして、固定資産税評価額へ任意の率を掛けるものではありません。

同じ土地に不整形な部分や無道路地の要素がある場合には、各規定の対象と評価の順序を確認します。減額要因の名称を多く挙げるほど評価額を下げられる、という仕組みではありません。

相続税の評価額と実際の売却価格も一致しません。造成が難しい土地で売値が低くなる見込みがあっても、その予想だけを相続税評価の控除額にはできない点を押さえます。

造成費や災害指定だけで評価減を決めない

災害指定と造成費の見積もりは別の資料

土砂災害特別警戒区域内にある宅地には、通達20－6による別の評価規定があります。がけ地補正と両方の要素がある場合は、所定の組合せと下限に従うため、二つの率を無条件に追加することはできません。

土砂災害警戒区域と特別警戒区域は同じ指定ではありません。自治体のハザードマップの色だけで判断せず、区域の名称、指定日、敷地内の範囲を確認します。

擁壁補修や造成工事の見積もりは、土地の状態を説明する材料にはなります。しかし、その実額を当然に相続税評価額から差し引けるわけではありません。通達による評価が適切でないと考える場合も、個別の根拠をもとに税理士と検討します。

区域指定を調べるときは基準日を意識する

災害指定の情報は自治体などの公表資料で確認します。現在の地図に色が付いていても、相続開始時にどの指定がされていたか、指定範囲が同じかを確かめる必要があります。

確認に使った自治体の区域図や指定告示は、資料名と確認日も控えます。相続開始時の指定と現在の指定を分けて図面に残すと、どの時点の範囲を評価へ反映したかを説明できます。

がけ地補正との組合せを検討する場合は、国税庁の調整率表や評価明細書の注記も確認します。別々の章で見つけた低い率を両方掛ければよいと解釈しないことが、過大な評価減を防ぎます。

現地写真と測量資料で評価の根拠を残す

相続開始時の状態を写真と図面で残す

地積測量図、地形図、断面図、現況写真、擁壁の資料、自治体の指定区域図などを集めます。測量や工事が相続後の場合は、相続開始時との違いを説明できるようにします。

写真には撮影日と方向、対象部分が分かる記録を付けます。図面上で境界が不確かな場合は、崖の範囲を概算しただけで評価を確定させず、境界と面積を確認する作業から進めます。

相談時には、何割減るかだけでなく、通常の用途に使えない範囲をどの資料で判断するのかを聞いてください。その根拠が整えば、方位と割合に対応する補正率の確認へ進めます。

評価した土地は、預貯金などと合わせて相続税がかかる財産を整理します。土地の評価減の有無と、財産全体で申告が必要かどうかは分けて判断しましょう。

よくある質問

傾斜のある土地はすべてがけ地補正の対象ですか

対象とは限りません。宅地の中に通常の用途に使えない部分があるかを確認します。

がけ地の面積割合だけで補正率は決まりますか

決まりません。がけ地の向きなども国税庁の補正率表で確認します。

擁壁工事の見積額を評価から引けますか

実額を当然に控除できるわけではありません。通達による補正や土地の個別事情を検討します。