孫への住宅資金贈与は住宅の性能で非課税枠が変わる

対象となるのは、孫が自分で住む家を新築・購入・一定の増改築をするための金銭です。正式には「住宅取得等資金の贈与の非課税」といいます。

省エネ等住宅は1000万円までそれ以外は500万円まで

非課税の上限は、家の購入価格ではなく、住宅が一定の性能を満たすかで変わります。2024年から2026年までの贈与では、次の金額が基準です。

住宅の区分	孫1人あたりの限度額	先に確認すること
省エネ等住宅	1,000万円	必要な性能を満たし証明書を用意できるか
それ以外の対象住宅	500万円	面積や取得・入居などの基本要件を満たすか

「省エネ住宅」と広告に書かれていても、それだけで1,000万円の枠を使えると決めないでください。税務上の基準と、申告に添付できる証明書を確認します。

限度額は、毎年新しく使える枠ではありません。この制度で過去に非課税となった金額があれば、残りの枠を確認する必要があります。

祖父母や父母からの贈与は孫ごとに合計する

非課税枠は、贈与する祖父母1人ごとにあるわけではありません。援助を受ける孫1人に対し、その孫の直系尊属からの贈与を合計して使います。

例えば、対象の省エネ等住宅を買う孫が、祖父から600万円、父から400万円を受け取るなら、住宅資金の合計は1,000万円です。

祖父と祖母がそれぞれ1,000万円を渡せば2,000万円すべて非課税、という扱いにはなりません。援助する家族が複数いるときは、送金前に全体の金額を共有します。

自分の祖父母は対象でも、孫の配偶者から見た祖父母は、養子縁組などを除き対象ではありません。夫婦それぞれが誰から受け取るのかを分けて考えます。

孫の年齢と所得に加えて取得する家の条件を確認する

上限額がわかったら、孫自身と購入予定の住宅が対象になるかを確認します。贈与してから条件を調べると、購入計画や申告を変更できない場合があります。

孫は贈与年の1月1日に18歳以上で所得要件を満たす必要がある

年齢は送金した日ではなく、贈与を受ける年の1月1日で判定します。2026年中に18歳になっても、2026年1月1日に17歳だった孫は、この年の特例の対象になりません。

所得は、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であることが原則です。家の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満なら、1,000万円以下が必要です。

合計所得金額は、給与の額面年収とは違います。給与以外に事業の利益や株式の売却などがある場合も、申告する所得を含めて確認します。

過去の利用も確認してください。2009年から2023年までの旧制度を使っていた場合は、原則として対象外です。災害などの例外は、個別に適用を確かめます。

国内住所などにも要件があります。孫が海外に住む場合や海外から帰国した場合は、国内居住の家族と同じ扱いと決めず、国籍や居住歴も伝えて税務署等へ確認します。

面積は広告の表示ではなく登記簿で確認する

対象の家は日本国内にあるものに限られます。新築・購入する家の床面積は、登記簿上で40平方メートル以上240平方メートル以下が基本です。そのうち2分の1以上を、孫自身の居住用に使う必要があります。

マンションでは、広告の専有面積と登記簿の面積が異なることがあります。50平方メートルの境目では所得要件も変わるため、販売資料の数字だけで判断しないでください。

家の名義も確認します。孫が援助を受けても、家屋を配偶者だけの名義にし、孫に所有権や共有持分がない場合は、この特例を使えません。

夫婦で購入するなら、それぞれの自己資金、贈与資金、住宅ローンと登記持分を合わせて検討します。名義だけ半分にすると、夫婦間の別の贈与が問題になることもあります。

1000万円の枠は住宅性能の証明書を準備して使う

省エネ等住宅に当たるかは、省エネルギー、耐震、バリアフリーのいずれかの性能基準で判断します。新築などの省エネ基準は、2024年に見直されています。

性能	主な基準
省エネルギー（新築・未使用住宅）	原則、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上
省エネルギー（中古住宅・増改築）	断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上
耐震	耐震等級2以上または免震建築物
バリアフリー	高齢者等配慮対策等級3以上

新築・未使用住宅でも、2023年末までの建築確認や2024年6月30日までの建築などには経過措置があります。該当すれば、断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上が基準です。

建築確認日、建築日、使用歴を伝えて、必要な証明書を住宅会社へ尋ねます。性能を満たすことと、申告でその性能を証明できることを一緒に確認してください。

中古住宅は、非課税の基本要件として耐震性も確認します。1982年以後の建築か、耐震基準への適合を証明できるかなど、物件に応じた判定が必要です。

親族から家を買う場合や親族と工事契約をする場合も、一定の特別な関係がある人との取引は対象外です。通常の不動産会社からの購入と同じ扱いにしないでください。

2026年の贈与は翌年3月15日までの取得等を見込んで行う

2026年末は、贈与そのものの期限です。家の購入や入居、申告がすべて2026年中に終わる必要がある、という意味ではありません。

送金と取得等の期限を別々に確認する

現行制度の対象は、2026年12月31日までに受ける贈与です。2026年の贈与なら、原則として2027年3月15日までに贈与資金を全額充て、住宅の新築・取得等を行います。

年末に購入契約をしただけで、特例の条件が満たされるとは限りません。中古住宅や完成済み住宅は引渡し日、新築工事はその時点の工事状況を確かめます。

建築中の家が税務上の「新築」に当たる段階かは、工事の状況と証明書類によって判断します。住宅会社と税務署等へ確認し、単に着工済みだから大丈夫とは考えないでください。

土地を先に買う場合も、土地代を払えば手続きが終わるわけではありません。その土地に建てる孫の自宅が、期限までの新築等の条件を満たす必要があります。

入居が後になる場合は確実な入居見込みを確認する

入居は原則、贈与を受けた翌年3月15日までです。ただし、その日より後でも、遅滞なく入居することが確実と見込まれる場合は対象になります。

その場合も、贈与を受けた翌年12月31日までに入居していなければ、原則として特例を使えず修正申告が必要です。入居日未定のまま非課税になるとは決められません。

工事や引渡しが遅れたときは、当初予定と実際の日程を残します。災害に関する例外と通常の工事遅延は同じではないため、早めに個別の扱いを確認します。

住宅ローンの返済や家具購入に使うお金は対象外

特例は、住宅を買う・建てるなどの対価に充てる金銭の贈与が対象です。すでに購入した家の住宅ローンを返すための贈与には使えません。

家そのものを贈与する場合も、この住宅資金の特例とは別です。現金を渡して購入を援助する方法と、不動産の名義を移す方法を混同しないでください。

仲介手数料や登記費用、家具、引っ越し代などは、家の購入と同時に支払っても住宅の対価とは区別します。契約書と請求書で、どの支払いへ資金を充てるかを確認します。

孫がすでに購入代金を支払い終えている場合は、後から援助しても住宅取得資金として使えるとは限りません。送金日だけでなく、代金の支払い日も先に確認します。

非課税でも孫が贈与税を申告し証明書を提出する

この特例は、金額が枠内なら自動的に適用される制度ではありません。贈与を受けた孫が、贈与税の申告書と必要書類を提出して使います。

申告は贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日まで

申告期間は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。2026年の贈与は2027年に申告するため、購入の手続きが終わっても忘れないよう予定に入れます。

申告する人は祖父母ではなく、受け取った孫です。所得税の確定申告だけで贈与税の申告まで済んだことにはならないので、手続きを分けて確認します。

適用には、期限内の申告と書類が必要です。申告期限を過ぎてから住宅会社へ証明書を頼むことにならないよう、契約時に発行できる書類を確認します。

戸籍と契約書に加えて住宅性能などの証明をそろえる

住宅の種類や新築・購入・増改築の違いで、必要書類は変わります。次の一覧を入口に、贈与年分の国税庁の添付書類一覧で、実際の組み合わせを確かめます。

資料	確かめる内容
孫の戸籍等	祖父母との関係と年齢
売買契約書や工事請負契約書の写し	取得する家と代金や契約先
登記事項などの情報	面積や所有者と持分。不動産番号の記載等で添付を省略できる場合もある
住宅性能証明書など	1,000万円の枠を使う性能と必要な証明
耐震や増改築等の証明書	中古住宅や増改築で求められる要件
所得と本人確認に関する資料	所得要件とマイナンバー等の本人確認

登記や所得に関する書類は、提出方法によって添付を省略できる場合があります。資料を手元で確認することと、申告書へ全部添付することは分けて考えます。

入居前に申告する場合は、入居予定やその後の居住を確認する書類も検討します。2026年分の申告案内が出たら、その年分のチェックシートに沿って最終確認してください。

契約と送金記録を残し祖父母の手元資金も確保する

誰が誰に、いつ、いくら渡すのかを贈与契約書に残します。孫が援助を受ける意思を確認し、祖父母の口座から孫の口座への送金記録を保存します。

その後、孫が住宅代金を支払った記録も保管します。住宅会社へ直接支払うなど資金の流れが異なる場合は、誰への贈与で、何に使ったかを説明できるよう確認します。

祖父母の生活費や医療・介護費を削ってまで、上限いっぱい渡す必要はありません。手元の預金と今後の支出を確認し、援助しても生活に支障がない額を決めます。

財産の把握が難しければ、親の財産の調べ方と書類の整理も参考になります。生前は本人の協力と意思を尊重して進める方法です。

ほかの子や孫にも援助の予定がある場合は、今回だけで家族の資金計画を決めないようにします。贈与の記録を残すと、将来説明が必要になったときにも役立ちます。

110万円の基礎控除と相続時の扱いは分けて考える

住宅の非課税枠を使っても、そのほかの贈与や相続の扱いまで同じになるわけではありません。特例で非課税になる金額と、それ以外のお金を分けて整理します。

暦年課税の110万円と併用できるがほかの贈与も合計する

通常の暦年課税では、受け取る人ごとの年間合計から110万円を差し引く基礎控除があります。この控除は、住宅資金の非課税と併用できます。

例として、1,000万円の住宅非課税枠を全額使え、同年のほかの暦年課税の贈与がない孫に、1,110万円を渡すものとします。

この場合は、住宅特例で1,000万円、残る110万円は暦年課税の基礎控除で差し引けます。ただし、住宅特例を使うための贈与税申告は必要です。

すでに父母などから別の贈与を受けている場合は、その分も年間の合計に含めます。住宅分とは別に、祖父母ごとに110万円を追加できるわけではありません。

住宅特例で非課税になった金額は相続税へ加算しない

この住宅資金の特例を適用し、贈与税の課税価格に含めなかった金額は、贈与した祖父母が亡くなったときに相続税の課税価格へ加算する必要がありません。

一方、住宅の非課税枠を超えた通常の贈与は別です。孫が相続や遺贈で財産を取得するか、どの課税方法を使ったかなどで、相続時の扱いが変わります。

先ほどの1,110万円の例でも、住宅特例の1,000万円と基礎控除の110万円は別の制度です。全額が住宅特例として加算対象外になる、と読み替えないでください。

相続時精算課税と住宅ローン控除にはそれぞれ別の確認がある

非課税枠を超える援助では、相続時精算課税を検討する場合もあります。ただし、この方法は、選択した贈与者からの贈与を以後も同じ方式で扱う制度です。

その祖父母からの贈与について、後から暦年課税へ戻すことはできません。贈与時の税額だけで選ばず、将来の相続も含めて確認してください。

通常の贈与も含めた比較は、生前贈与と相続の税負担を比べる記事で整理しています。住宅資金の特例とは、適用条件を分けて読み進めてください。

孫が住宅ローン控除も使う場合、住宅の取得対価から、贈与の特例を適用した部分を差し引いて控除対象を判定します。借入額全額がそのまま対象になるとは限りません。

送金前に、孫から住宅の契約予定日・引渡し予定日・入居予定日を聞き、住宅会社へ非課税枠に必要な性能証明を確認します。その資料を見てから、贈与額と日程を決めましょう。

孫への住宅資金贈与でよくある質問