贈与税の配偶者控除は、婚姻期間20年以上の夫婦間で自宅やその購入資金を贈与するとき、基礎控除110万円とは別に最高2000万円を控除できる制度です。適用には居住等の条件があり、税額がゼロでも贈与税の申告が必要です。

長年連れ添った配偶者へ住まいを渡す方法になりますが、贈与税がなくても登記費用や不動産取得税までなくなるわけではありません。今贈る目的と、相続で渡した場合の負担を合わせて比べます。

婚姻20年以上なら居住用不動産等の贈与に控除がある

この控除は「おしどり贈与」と呼ばれることもあります。生活費の援助や、相続時に配偶者へ適用される税額軽減とは別に、生前の居住用財産の贈与に使う制度です。

2000万円と暦年基礎控除110万円の関係

対象となる贈与財産の価額から、最高2000万円の配偶者控除と年間110万円の基礎控除を使えます。対象財産2110万円だけを贈り、ほかの贈与等がない場合は、条件を満たして申告すれば贈与税額はゼロになります。

110万円は受け取る人の年間の贈与合計に対する枠です。同じ年に別の人からも贈与があれば、その分も確認します。配偶者からだから普通預金や株式も2000万円まで対象になるわけではありません。

同じ配偶者からは一生に一度

婚姻期間は法律上の婚姻に基づき、20年を過ぎた後の贈与である必要があります。内縁期間を含めて20年とするのではなく、戸籍上の届出日と贈与日を確認してください。

同じ配偶者からの贈与について、この控除を使えるのは一生に一度です。今回500万円分だけ使えば、翌年に残り1500万円を同じ制度で追加できる、という分割利用はできません。

自宅か購入資金かで要件を確かめる

控除を使う対象は、国内の居住用不動産か、その居住用不動産を取得するための金銭です。誰が実際に住むのかと、現物か資金かを分けて調べます。

国内の居住用不動産が対象

配偶者が居住する国内の家屋や、その敷地が対象です。家屋と土地を必ず一括して贈る必要はなく、建物だけ、敷地だけ、敷地の一部なども条件を満たせば適用できます。

敷地だけを贈る場合には、夫婦の一方が居住用家屋を持っている場合や、受け取る配偶者と同居する親族が家屋を持っている場合等の条件があります。土地が自宅の敷地に見えるだけで判断せず、建物の所有者も確認します。

店舗と住宅が混在する場合は、対象になる居住部分を分けて確認します。投資用賃貸物件や、配偶者が住む予定のない不動産を一律に対象へ含めないでください。

翌年3月15日までの入居と居住継続見込み

贈与を受けた年の翌年3月15日までに、受け取った不動産、または受け取った資金で取得した不動産へ現実に居住し、その後も引き続き住む見込みが必要です。

現金を渡しても、購入資金として使わず預金のまま残せば同じ控除にはできません。契約や工事の遅れで入居に間に合わない可能性がある場合は、送金前に日程と要件を税理士へ確認してください。

非課税枠内でも贈与税の申告をする

金額と居住の条件を満たしていても、控除を自動的に受けられるわけではありません。必要書類を添付して、受け取る配偶者が贈与税を申告します。

戸籍と登記や評価の資料をそろえる

通常の贈与税申告は、贈与を受けた翌年2月1日から3月15日までです。戸籍、戸籍の附票、取得したことを示す登記等の書類、不動産の評価資料などを準備します。

戸籍の謄本・抄本と附票は、贈与日から10日を経過した日以後に作成されたものという指定があります。早めに取得した書類がそのまま使えるとは限らないので、国税庁の現行案内で確認してください。

登記事項証明書は、不動産番号の記載等により添付を省略できる扱いもあります。省略できる書類と、そもそも適用要件を確認しなくてよいことは別です。

共有持分を渡す場合の評価と契約

自宅全体を渡すのではなく持分を贈るなら、土地と建物のどの持分を渡すのかを契約と登記へ対応させます。贈与税の評価額と、登録免許税計算に使う固定資産税評価額は必ずしも同じではありません。

「2000万円分だけ名義を変える」と金額だけを決めず、対象不動産と持分の評価を先に行います。住宅ローンや担保がある場合は、金融機関との契約や債務負担も確認が必要です。

贈与税以外の登記や不動産取得の負担を比べる

節税だけが目的なら、贈与税ゼロという結果の先まで比較します。今払う費用と、相続に残した場合の費用を同じ財産で並べると判断しやすくなります。

登録免許税と不動産取得税は別

例として、移す持分の登録免許税の課税標準が1000万円で、免税等を使わない場合を考えます。贈与は20万円、相続は4万円で、この税目だけで16万円の差です。贈与税評価額を1000万円と仮定した例ではありません。

不動産取得税には住宅等の軽減が使える場合がありますが、贈与税の配偶者控除と同じ制度はありません。所在地の都道府県の税務窓口で、対象不動産の軽減と申告を確認します。

相続で渡す場合の配偶者軽減や土地特例

相続税には、配偶者が実際に取得する正味の遺産額が1億6000万円または法定相続分相当額までなら税額を軽減する制度があります。自宅の土地に小規模宅地等の特例を使えるかも、取得者等の条件で判断します。

相続で渡しても税負担が小さい家庭では、生前の名義変更費用の方が大きくなる場合があります。一方で、今のうちに所有権を渡す生活上の目的もあり得るため、税金だけで結論を決めないようにします。

相続税への加算と遺産分割の扱いを区別する

生前贈与の「持ち戻し」という言葉は、相続税計算と民法の遺産分割の両方で使われることがあります。どちらの制度かを分けないと、控除した財産の扱いを誤りやすくなります。

配偶者控除を受けた部分の生前贈与加算

相続税計算では、贈与税の配偶者控除の適用を受けている、または受けようとする財産のうち、その控除額に相当する部分は生前贈与加算の対象外です。最高2000万円の部分についての扱いで、同時に使った110万円の基礎控除部分まで一律に対象外とはなりません。

基礎控除部分等を加算するかは、相続等による取得の有無や対象期間等で確認します。2026年以前の相続は原則3年、2027年以後は段階的に延び2031年から7年となる移行があるため、今の贈与をいつの相続で計算するかも関係します。

民法上の持戻し免除の推定とは別制度

民法には、婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用建物やその敷地を遺贈・贈与した場合に、遺産の前渡しとして差し引かない意思があったと推定するルールがあります。2019年7月1日施行の制度で、適用時期と贈与内容を確認します。

こちらは贈与税の2000万円控除とは別で、対象も税務上の購入資金まで同じように広がるわけではありません。推定に反する意思や遺留分の問題もあるため、税務申告だけで家族間の調整がすべて済んだとは扱わないでください。

住み続ける権利と生活資金を含めて判断する

配偶者へ自宅を渡す目的が住まいの安心なら、所有権と日々使える現金の両方を確認します。自宅の名義が変わっても、修繕や医療、介護の支払いに使える預金が足りなければ生活は安定しません。

自宅の名義変更だけで老後全体を決めない

贈与した後に売却や住み替えをする可能性、共有者が増えた場合の意思決定、固定資産税や修繕の負担も話し合います。認知機能が低下した後には、本人の意思確認と代理権が別の課題となります。

生前の贈与、遺言での相続、居住権を含む分け方などは、実現する内容も費用も違います。贈与税がゼロという一項目だけで、手段を一つに絞らないことが大切です。

双方の財産を同条件で試算する

夫婦それぞれの財産、今回渡す持分、移転費用、一次相続とその次の相続までを同じ家族設定で比べます。母へ多く渡すことを考える場合は、母の生活と二次相続を踏まえた分け方も参考になります。

まず戸籍の婚姻日と自宅の登記、評価資料、夫婦の預金一覧をそろえてください。「今この持分を渡す目的」と「相続に残す案」を税理士や司法書士へ示すと、控除の可否と総費用を具体的に比較できます。

よくある質問