実家をきょうだいで共有にすると、家を売らずに持分で分けられます。ただし、持分が同じでも、住む人と住まない人では家に求めることが違います。分割を終わらせるためだけに共有を選ぶと、売却や修繕のたびに同じ話し合いが必要になります。

共有を検討するときは、取得割合より先に、家を誰が使い、管理費を誰が負担し、いつ手放すのかを決めたいところです。単独取得や売却とも比べたうえで、共有を続けられる条件を整理します。

共有持分は家の特定の部屋を所有する権利ではない

不動産の共有は、一つの家や土地を複数の人が割合に応じて所有する状態です。兄と妹が各2分の1なら、兄が1階、妹が2階を自動的に所有するのではなく、どちらも不動産全体に対して2分の1の権利を持ちます。

遺産分割前と共有を選んだ後は違う

父が亡くなり相続人が複数いれば、遺産分割が済む前の不動産は共同相続の状態になります。この状態と、遺産分割協議によって兄妹の共有と決めた状態は、解消に使う手続きが異なります。

法定相続分で登記しただけなのか、共有取得を内容とする分割協議を終えたのかを、登記簿だけでなく協議書や遺言から確認します。後で家を一人の名義にするつもりなら、最初の登記方法と必要な費用を司法書士へ相談してください。

売却と管理では必要な同意の範囲が異なる

持分割合で判断する管理と全員同意が必要な処分

不動産全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。3人中2人が売りたくても、それだけで残りの人の持分まで売却できません。管理については持分価格の過半数で決めるのが基本で、人数の多数決ではありません。

保存行為は各共有者が単独で行えます。一方、変更は原則として全員の同意が必要ですが、形状や効用を著しく変えない軽微な変更には持分の過半数で決められるものがあります。賃貸も期間や内容で扱いが変わるため、修理や貸出しを一括して同じルールにしないでください。

自分の持分だけ売る場合の注意

自分の持分は原則としてほかの共有者の同意なく売却できます。ただし、買主が第三者なら、残った家族はその相手と管理や売却を話し合うことになります。持分単独の価格が、不動産全体の価格に持分割合を掛けた額になるとも限りません。

急いで持分を売る前に、ほかの共有者による買取りや物件全体の売却を比較します。借入れや抵当権がある物件では、契約上の手続きも別に確認する必要があります。

税金と利用条件を曖昧にすると不満が残る

住む人と住まない人で費用負担を決める

共有不動産の固定資産税は、共有者が連帯して納付義務を負います。納税通知書が代表者一人へ届いても、その人だけの税金になるわけではありません。家族内で持分に応じて精算する約束と、自治体に対する義務は分けて考えます。

草刈りや保険、修繕の費用を誰が立て替えるかも決めます。住んでいる人がいる場合は、無償で住む合意があるのか、使用の対価をどうするかを明らかにしてください。居住者は管理を担っている、遠方の人は家を使えない、といった事情を金額と作業に分けると話し合いやすくなります。

次の相続で共有者が増える

兄妹が各2分の1で持つ家でも、兄が亡くなり、その持分を配偶者と子が取得すれば、相談相手が増えます。共有者の一人に認知症が進んだ場合や、連絡先が不明になった場合には、必要な代理や管理の手続きも問題になります。

現在のきょうだいが仲良くても、次の世代まで同じ意向が続くとは限りません。長く保有するなら、遺言による持分の承継や、一定の時期に一人へまとめる計画も含めて考える必要があります。

単独取得と売却も同じ条件で比べる

住み続けるなら代償金の資金を確認する

一人が家を取得し、ほかの相続人へ金銭を支払う代償分割なら、共有を避けながら家を残せます。ただし、取得する人が代償金を払えることが必要です。家の評価額だけ決めて、支払いの見通しを後回しにしないでください。

例として、兄が実家を取得し妹に代償金を払うなら、評価の基準、額、支払日を協議書へ記載します。借入れが必要なら審査を含む資金計画を先に確認し、妹が長期間回収できない案にならないかも考えます。

売って分けるなら税と費用を差し引く

家を売って代金を分ける換価分割は、使わない家を共有で残さない方法です。比較に使うのは査定額そのものではなく、仲介手数料、解体等の必要費用、譲渡所得税を差し引いた手取りです。

土地を現物で分ける方法もありますが、面積が同じでも価格が同じになるとは限りません。道路への接し方や建築制限によって使いにくい土地が生じるため、分筆費用と利用価値の確認が欠かせません。

共有を選ぶなら出口と連絡方法まで決めておく

共同で賃貸するなど、共有を続ける理由がある場合は、管理する人、費用の精算、修繕を決める手順、収益の分配を文書にします。売りたい人が出たときの買取り協議や、一定時期に保有方針を見直すことも決めておくと、意見が割れた際の出発点になります。

管理と処分の合意は相続後も見直す

家族の合意があっても、法令上必要な同意や第三者の権利を省略できるとは限りません。共有を禁止する契約や持分処分の制約など、効力が問題になる事項は弁護士等へ確認します。

まずは相続人ごとに、住む予定、今すぐ必要な現金、負担できる年間費用を書き出してみてください。その表に不動産の査定額と維持費を重ねると、持分を平等にすることと、家族が無理なく保有できることの違いを話し合えます。

関連する準備は、同居する兄弟がいる実家の相続も参考にしてください。

よくある質問

共有名義にすれば相続税は安くなりますか

共有にするだけで一律に安くなるわけではありません。取得する人や各特例の条件、次の相続まで含めて税額を検討します。

共有者の過半数が賛成すれば家を売れますか

不動産全体の任意売却は、原則として共有者全員の同意が必要です。持分価格の過半数で決める管理行為とは異なります。

固定資産税の通知が来る人だけが払うのですか

共有者には連帯して納付する義務があります。代表者への通知と家族内の費用分担は別なので、立替えと精算の方法を決めてください。