相続した実家を売ろうとしたら、親が買ったときの契約書が見つからない。取得費が分からない場合は、売却金額の5％を取得費とする方法がありますが、その前に購入を裏づける資料を探す余地があります。5％は税率ではなく、利益を計算するときに差し引く取得費の割合です。

相続税を計算したときの不動産の評価額を、そのまま売却の取得費に使うことはできません。まず二つの価額を分け、資料の探索、概算取得費との比較、売却後の納税資金の確認へ進みましょう。

売却の取得費は親の購入費を引き継ぐ

相続した土地建物を売ったときの取得費は、原則として、親が買ったときの購入代金や購入手数料などを基に計算します。通常の相続では、相続人が相続時に買い直した扱いにはならないため、相続税の評価額や相続人同士で決めた価額に置き換えません。限定承認による相続などは例外なので、どの方法で取得したかを先に確認します。

相続税評価額・取得費・売却価格を分ける

例えば、相続税評価額が2,000万円、売却価格が3,000万円でも、この差の1,000万円だけが譲渡所得になるとは限りません。親の購入費が不明なら、取得費の確認から始める必要があります。

所有期間も親の取得時から考える

土地建物の譲渡所得では、所有期間によって税率の区分が変わります。通常の相続では親が取得した時期も引き継ぎ、売却した年の1月1日までの所有期間で長期・短期を判定します。自分が相続してから5年経っていないことだけで短期と決めないでください。

一方、親が買った後の建て替えや増築があれば、土地と建物で経緯が異なる場合があります。登記の取得日だけで一つにまとめず、土地を買った日、建物を建てた日、増改築した日を分けて整理します。

契約書がなくても購入を裏づける資料を探す

自宅に売買契約書が見つからないことと、購入価格を示せる資料が一つもないことは別です。権利証と一緒の封筒、住宅ローンの書類、過去の通帳など、購入時の資金の動きが残っていないか確認します。

支払い・借入れ・取引相手の資料をつなぐ

• 購入代金や仲介手数料の領収書、振込記録
• 購入時のローン契約書や返済予定表、担保関係の書類
• 建物の工事請負契約書、追加工事の明細
• 親の当時の申告書や財産に関する保管資料
• 不動産会社や売主が保管している契約の控え

ローンの借入額が分かっても、それだけで購入代金の全額とはいえません。頭金や別の支出が含まれる場合もあるため、複数の資料から購入対象と支払額を対応させます。手書きのメモが見つかった場合も、作成時期や他の資料との整合を確かめてください。

登記から取引の経緯をたどり照会先を探す

登記事項証明書などで取得時期や以前の所有者、抵当権設定の経緯を調べると、当時の金融機関や取引相手を探す手がかりになることがあります。ただし、古い資料が必ず残っているわけではありません。照会した先と回答も記録しておくと、その後の税務相談を進めやすくなります。

親の資料全体が分からない場合は、親の財産の調べ方も参考に、家族の保管場所と外部の照会先を整理します。売却日が近いと調査できる時間が限られるため、買主が決まる前から着手すると余裕を持てます。

取得費が分からない場合は売却額の5％を使える

先祖代々の土地や購入時期の古い家などで取得費が分からないときは、売った金額の5％相当額を取得費にできます。実際の取得費が売却額の5％を下回る場合にも、この概算取得費を使える取扱いがあります。

3,000万円で売った場合の概算取得費は150万円

ここでは、通常の相続で土地建物を単独所有した子が、その全体を3,000万円で売り、譲渡費用が100万円だったと仮定します。共有持分の按分や特別控除、取得費加算は、この比較には入れません。取得費が分からない場合、概算取得費は3,000万円×5％＝150万円となり、特別控除前の譲渡所得は3,000万円－150万円－100万円＝2,750万円です。

この2,750万円が納める税金そのものではありません。適用できる特例や所有期間等を確認したうえで税額を計算します。「5％を使うなら売却代金の5％を納税すればよい」という意味ではないことに注意してください。

実額の資料が見つかったら概算と比較する

同じ例で、土地の取得費と建物の減価償却後の取得費の合計を1,800万円と確認できれば、特別控除前の譲渡所得は3,000万円－1,800万円－100万円＝1,100万円になります。購入資料の確認が、税額を見積もるうえで大きく影響することが分かります。ただし、古い購入代金がそのまま全額取得費になるとは限らず、建物の償却なども必要です。

売却額の5％を取得費とする場合には、相続人が支払った登記費用などを取得費へさらに含めることはできません。実額で計算する場合の取得費、概算に含まれる費用、売却のための譲渡費用を区分して確認してください。

建物の減価償却と土地の購入費を分ける

土地と違い、建物の取得費は購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。親が数十年前に建てた家で工事代金の領収書が見つかっても、その金額を現在の取得費としてそのまま記載しないでください。

親が保有していた期間も含めて建物の状態を整理する

減価償却の計算方法は、賃貸などの事業に使っていた建物と、通常の自宅など業務に使っていない建物で異なります。構造、取得時期、利用状況、増改築、親の過去の申告状況などを確認します。相続してからの年数だけで計算するものではありません。

土地建物を一括で購入し、契約書に内訳がない場合もあります。建物代金や消費税額などの資料から分けられるかを調べ、分け方の根拠を残します。固定資産税の評価額を参考に按分することと、その評価額自体を取得費にすることは違います。

標準建築価額や地価の指数をそのまま使わない

専門家の解説には、標準的な建築価額や地価の指数から購入時の価額を推計する方法も紹介されています。しかし、どの物件でも同じ計算が認められるわけではありません。個別の購入状況をどこまで裏づけられるかが問題になります。

当時の近隣相場が高かったという説明だけで、親が実際に負担した取得費を確定できるとは限りません。推計を検討する場合は、使う資料とその物件へ当てはめる理由を税理士に確認し、税務署が必ず認めるという前提を置かないことが必要です。

売買契約前に税金と手元資金を見積もる

売却価格が決まっても、税額は取得費の資料や特例によって変わります。調査中なら、概算取得費を使う場合と、資料で実額を確認できる場合を分けて見積もり、納税のための現金を残せるか考えます。

取得費加算や空き家の控除は別の条件を調べる

相続税を納めた人が一定期間内に相続財産を売る場合の取得費加算、相続した空き家を売る場合の特別控除など、別に確認する制度もあります。どちらも「相続した家」というだけで使えるものではなく、同じ譲渡について併用できない特例もあります。

売却後の全体像は、相続した家を売ったときの税金と控除で確認できます。自分が取得した財産と売却時期、親の居住状況などを資料にして、適用する制度を選びます。

過去の購入費を現在の現金支出として二重に引かない

手元に残るお金を考える際は、今回受け取る売却代金から今回の売却費用や税金等を差し引きます。税額計算で使った親の昔の購入費を、今回あらためて支払う費用のようにもう一度差し引くと、現金の見積もりがずれます。

資料がないという理由だけで慌てて5％を選ぶ必要はありません。調査に使える時間と証拠の見込みを確認し、申告期限に間に合うよう、売却前から取得費の検討を始めることが大切です。

よくある質問

相続税評価額を売却の取得費にできますか

原則として置き換えられません。売却の取得費は親の購入代金等を引き継いで計算し、建物は減価償却も反映します。相続税評価額とは目的が異なります。

契約書がなければ必ず5％で申告するのですか

契約書以外の支払記録や取引相手の控えなどで確認できる場合があります。調査しても分からない場合の概算取得費と、資料に基づく計算を比べます。根拠のない推計は避けてください。

相続してすぐ売ると必ず短期譲渡になりますか

必ず短期にはなりません。原則として親の取得時期も引き継ぎ、売却した年の1月1日時点の所有期間で区分を判断します。