親の会社が、最近土地や建物を取得していた。会社の株式を相続するとき、その不動産を個人の遺産と同じように路線価等で評価してよいとは限りません。

純資産価額の計算では、課税時期前3年以内に取得・新築した一定の不動産を、課税時期の通常の取引価額で評価する扱いがあります。会社の資産台帳から、対象となる資産、日付、価額の根拠を一組にして確認しましょう。

株式の純資産価額に入れる会社の不動産を確認する

親が株式を持っていた会社に土地や建物がある場合、相続するのは通常、その会社の株式です。会社の不動産を親個人の遺産として直接分ける話とは区別します。

会社の不動産は株価計算の入力になる

非上場株式を純資産価額方式で評価するときは、会社の各資産を評価し、負債等を反映して1株当たりの価額を求めます。この資産評価について、財産評価基本通達185は、課税時期前3年以内に取得・新築した土地等や家屋等を、課税時期の通常の取引価額に相当する金額で評価すると定めています。

「会社の土地だから路線価を入れる」「買ったばかりだから取得代金をそのまま入れる」のどちらも、無条件の答えではありません。資産の種類、取得・新築の時期、課税時期の価額を対応させて判断します。

会社規模の帳簿資産と同じ金額とは限らない

大会社・中会社・小会社の規模判定に使う直前期末の帳簿総資産と、純資産価額に入れる資産の評価額は別です。また、会社の土地保有割合の判定にも資産評価が関係するため、表ごとに都合のよい金額へ入れ替えるものではありません。

本稿は、純資産価額に入れる不動産の資料と評価根拠に絞ります。株主区分や評価方法の全体は、非上場株式の相続税評価の方法と必要資料で確認できます。

資産ごとの取得日と新築日を死亡日に照合する

対象となるのは、土地及び土地の上に存する権利と、家屋及びその附属設備又は構築物です。建物本体だけでなく、資産台帳で別管理されている設備等も確認します。

土地と建物を一つの日付にまとめない

長く持っていた土地に、最近になって建物を新築している場合があります。このとき、土地を買った日を建物にも使ったり、建物の完成時期に合わせて土地まで最近の取得としたりしないでください。対象となる各資産の取得・新築の資料を分けます。

3年の確認は株式の課税時期と対応させる

相続で株式を取得した場合の課税時期は死亡日です。取得・新築が課税時期前3年以内かを調べるのであり、会社の決算日を死亡日に置き換えて数えるものではありません。

契約日、決済日、引渡日、登記日が異なる場合は、そのうち一つを一律に取得日と決めつけず、原資料と取引の経緯を評価担当へ示します。組織再編等で引き継いだ資産や、ちょうど3年の境界付近にある資産も、日付を推測して区分しないことが大切です。

説明用に、会社が土地を死亡日の4年前に取得し、その上の建物を1年前に新築したと、各日付と対象範囲が資料で確定している場合を考えます。土地は3年以内の取得ではなく、建物は3年以内の新築に当たるため、同じ物件でも確認する評価方法が分かれます。境界日の数え方や取得日の認定を示す例ではありません。

3年以内の対象不動産は通常の取引価額を確かめる

3年以内の対象不動産に使うのは、課税時期における通常の取引価額に相当する金額です。購入時の代金、決算書の帳簿価額、死亡日に売買するとした場合の価額は、常に一致するとは限りません。

帳簿価額を使えるのは通常の取引価額に相当するとき

通達185には、その土地等や家屋等の帳簿価額が、課税時期の通常の取引価額に相当すると認められる場合には、帳簿価額に相当する金額で評価する扱いがあります。

「3年以内なら必ず購入価額」「会計上の減価償却をしたから必ずこの額」という選び方ではありません。購入からの価格変動、建物の状態、権利関係や利用状況などを踏まえ、その額を使う根拠が必要です。

帳簿8,000万円でも自動採用しない仮定例

対象不動産の帳簿価額が8,000万円で、死亡日の通常の取引価額に相当する金額が9,000万円であることを根拠資料から確認できた、と仮定します。帳簿価額が死亡日の通常の取引価額に相当する条件ではないため、8,000万円を自動的に採用することはできません。

この例は、不動産の評価へ入れる額の確認です。会社全体の株価や相続税額が1,000万円変わるという試算ではありません。借入金や他の資産、株主区分等の条件は別に確認します。

金額と一緒に死亡日時点の根拠を残す

契約書と決済資料、固定資産台帳、建物の状態、賃貸借契約等を用意し、必要に応じて査定や鑑定などの資料を検討します。作成日が新しい査定だから、そのまま死亡日の価額を示すとは限りません。どの時点、どの権利、どの利用状況を評価した資料かを対応させてください。

賃貸中の物件や販売用不動産などは、資産の区分と利用状況に応じた確認が必要です。路線価を一律に一定率で割り戻した額や、都合のよい一つの見積りだけを、全ての物件の通常の取引価額として扱いません。

一般評価の物件と負債を別にして根拠を渡す

3年以内の対象資産と、それより前から持つ資産を分け、各資産の評価方法と根拠を残します。古い物件も、権利関係や利用状況を確認せず一律の価額にするのではなく、適用する通達に沿って評価します。

不動産価額と借入残高を同じ欄で相殺しない

現在の評価明細書の第5表は、「資産の部」と「負債の部」を分けています。不動産の価額を確認する段階で、その物件の借入残高を差し引き、差額だけを不動産価額の欄に入れるものではありません。借入れは別の資料と欄で確認します。

同じ書面でも、資産の相続税評価額、帳簿価額、負債額では意味が異なります。先ほどの8,000万円と9,000万円も、何の価額かを明記して評価担当へ渡してください。

資産別の日付と採用額を一組にして渡す

被災した地域の土地等で、特定非常災害に関する個別の取扱いが関係する場合などは、別に適用条件を確認します。本稿の仮定例は、こうした特例がない通常の場合です。

まず、会社の不動産を一つずつ挙げ、取得・新築の日付が分かる資料をそろえます。そのうえで、3年以内の対象資産について、死亡日の通常の取引価額と帳簿価額の関係を確認するところから始めましょう。

よくある質問

会社の不動産は全て路線価で評価しますか

純資産価額の計算では、課税時期前3年以内に取得・新築した土地等や家屋等について、通常の取引価額の取扱いがあります。対象資産と利用状況、取得・新築の時期を分けて確認します。

3年以内でも帳簿価額をそのまま使えますか

帳簿価額が、課税時期における通常の取引価額に相当すると認められる場合に使える取扱いです。購入時の数字だから自動的に使えるわけではありません。

土地が古く建物だけ最近なら同じ日で判定しますか

土地と家屋等の資料を分け、それぞれの取得・新築の時期を確認します。契約日、引渡日、登記日等が異なる場合は一つを一律に選ばず、原資料と経緯を評価担当へ示します。