定期借地の上にある親の家を相続するとき、建物のほかに、土地を使う定期借地権の価額も確認します。普通借地権と同じように、路線価図の借地権割合を掛けるだけで評価できるとは限りません。

本稿は、土地を借りる側が持つ権利の相続税評価を扱います。地主側の貸宅地とは分け、権利金や保証金から経済的利益を整理し、契約の残り期間を評価へ反映する順序を見ていきましょう。

相続するのが借り手の権利か地主の土地かを分ける

土地を貸して地代を受け取っていた親と、土地を借りて家を所有し地代を払っていた親では、相続する財産が異なります。まず土地・建物の登記と契約、地代の授受を並べ、亡くなった人の立場を確かめます。

国税庁は、普通の借地権と、一般定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地権を区分しています。契約書の題名だけでなく、設定日、期間、更新、終了時の建物や土地の扱いを読みます。

相続しても契約の残り期間は延びない

権利を相続したから契約期間が最初から始まるわけではありません。設定から何年が経過し、死亡日から終了までどれだけ残るかを明らかにします。期間変更の合意がある場合は、当初の契約と変更書面の両方が必要です。

一時使用目的の権利には雑種地の賃借権に準ずる別の取扱いがあります。また、居住用の区分所有財産に係る借地権等は、区分所有の評価に関する規定も確認します。以下の単純な計算例を、これらへ無条件に当てはめないでください。

設定時の権利金と保証金を経済的利益へ整理する

定期借地権等は、原則として死亡時に借り手へ帰属する経済的利益と、その存続期間を基に評価します。設定時の経済的利益を整理する通達27-3には、返還不要の金銭等、低利又は無利息の保証金等に係る利益、実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の区分があります。

たとえば、契約終了時にも返らない権利金1,000万円と、終了時に返還される保証金500万円があるとします。名称が似ていても、この二つをそのまま合計し、1,500万円全額が経済的利益だとする計算ではありません。

金銭の名称より返還義務と利率を読む

保証金は、全額が返るのか、途中で一部を償却するのか、いつ返るのかを確かめます。低利又は無利息で預けることによる利益の算定と、相続する保証金返還請求権そのものの評価を分けてください。

差額地代も、相場との差があるという事実だけで機械的に加えるものではありません。国税庁は、取引の事情や当事者の関係等を総合して、実質的な贈与に当たる差額かを判断するとしています。

残存期間を反映する簡便式には適用条件がある

原則は死亡時の経済的利益と存続期間からの評価です。設定時から経済的利益に変化がない場合等、課税上弊害がない場合に限り、国税庁の示す簡便式で計算できます。便利な計算式という理由だけで、契約変更等を確認せず採用するものではありません。

簡便式は、死亡時の土地の自用地価額に、「設定時の経済的利益総額÷設定時の土地の通常の取引価格」と、「残存期間に応じた複利年金現価率÷設定期間に応じた複利年金現価率」を掛ける構造です。設定時の通常取引価格と、死亡時の自用地としての評価額を取り違えないことが重要です。

計算を説明する別の仮定として、死亡時自用地価額4,000万円、設定時利益の比率20%、年金現価率の比率0.6とします。簡便式の条件を満たすなら、4,000万円×20%×0.6＝480万円です。0.6は説明用の仮定で、特定の年月や契約年数に対応する公表値ではありません。

設定期間と残存期間に対応する当月の年金現価率を使う

実際には、死亡時の該当する基準年利率と複利表を使います。単なる複利現価率と複利年金現価率は別の欄です。設定時の経済的利益に用いる保証金の計算と、最終の残存期間調整で用いる欄も混同しないようにします。

現行明細書の注では、設定期間・残存期間年数の1年未満の端数を、6か月以上切上げ、6か月未満切捨てとしています。契約日と終了日から年数をそろえ、古い解説に載る固定利率や、便宜的な残年数を流用しないでください。

評価明細書と契約残額をそろえて申告へつなぐ

申告用に用意するのは、当初契約と変更書面、設定時の土地価額の根拠、権利金や保証金の授受、地代・利息の履歴、死亡時の自用地価額と複利表です。契約を更新又は変更した経緯があれば、日付と変更内容も残します。

評価明細書には、設定時の通常取引価額、課税時期の自用地価額、経済的利益、各期間と率が別欄に並びます。分からない金額をゼロとせず、設定時資料がない、返還時期が未確認といった箇所を明らかにして相談します。

地主側の引き算と借り手側の評価を取り違えない

同じ明細書には、定期借地権等の目的となる地主側の土地を評価する欄もあります。しかし、地主の土地からいくら控除するかという計算と、今回相続した借り手の権利の計算は別です。相手側の計算結果を、そのまま自分の評価額へ転記しないようにします。

建物と保証金返還請求権なども、取得する財産の一覧へ別々に記載します。契約終了時の撤去等の負担がある場合も、将来支払う見込額を自動的にすべて債務控除できるとせず、死亡時の契約と税務上の条件を確認してください。

土地と家屋の通常の評価は、不動産の相続税評価の基本も参考に、今回の財産に関する資料と照合してください。

判断が分かれる契約や資料不足について相談する際は、相続サポートの相談窓口をご覧ください。

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