建築中の家を相続したときは、工事会社へ払った金額だけで家屋の相続税評価額を決めることはできません。死亡日までにどこまで工事が進んでいたかと、代金の支払いがどこまで済んでいたかを分けて調べます。

建物の費用現価に70%を掛ける評価と、未払工事代金の債務控除は別の計算です。請負総額3,000万円、出来高に対応する費用現価1,800万円、支払済み1,200万円という説明用の例から、財産と負債の整理を見ていきましょう。

死亡日の工事状態と家屋を取得する権利を確かめる

最初に確かめるのは、死亡日に現に建築中だったか、誰がどの財産や契約上の権利を持っていたかです。相続税では原則として死亡日の状態を基準とするため、申告の準備中に家が完成しても、その完成後の状態へ置き換えて評価するわけではありません。

工事請負契約書と変更契約、工程表、工事写真、引渡しに関する書類を並べます。建築中の建物の帰属は契約や施工・材料の状況等にも関わるため、業者側に帰属する建物や解除済みの契約まで、注文者の家屋として機械的に70%評価しないでください。

完成済みで評価額が未登録の家とは分ける

固定資産税評価額が見つからない理由にも違いがあります。現に工事途中の家屋と、完成しているが評価額がまだ付されていない家屋、大きな増改築が既存の評価へ反映されていない家屋は、同じものではありません。

土地付きの完成物件を買う契約の途中に親が亡くなった場合には、不動産の引渡請求権等の問題も生じます。工事に関する契約があるという共通点だけで扱いをそろえず、対象となる財産を評価担当へ伝えます。

70%を掛けるのは総工費でなく死亡時の費用現価

国税庁は、建築中の家屋を費用現価の70%で評価するとしています。費用現価とは、死亡日までに家屋へ投下された建築費用を、死亡日の価額へ引き直した合計額です。工事請負契約の総額でも、通帳から引き落とされた額でもありません。

説明用に、請負総額3,000万円、死亡日までの出来高が60%で、その範囲の費用現価が1,800万円と資料により確認されたと仮定します。この場合、家屋の評価額は1,800万円×70%＝1,260万円です。

工事会社へ死亡日現在の出来高を照会する

工事会社には、死亡日現在の施工範囲と出来高、その金額の算定根拠を尋ねます。「半年の工期のうち3か月経過したから50%」と家族が推測する方法では、工事の種類による費用の違いを反映できません。

追加工事や減額、資材価格の変更等がある場合も、契約総額に一つの進捗率を掛けるだけで足りるとは限りません。出来高の証明と変更契約を一緒に示し、費用現価として用いる金額を確認します。

支払済みと未払と残工事を別々に並べる

次に、1,800万円に対応する工事について支払状況を調べます。上の例で、支払済みが1,200万円、履行済み部分の未払600万円が故人の確実な債務として存在していると確認できれば、家屋1,260万円とは別に、未払600万円の債務控除を検討します。

これに対し、請負総額から支払済み額を引いた1,800万円を、すべて同じ未払債務と決めることはできません。その中には死亡後に施工する予定の残工事も含まれます。履行状況、代金の支払条件、相続人が引き継いだ契約の内容から、死亡時に存在する確実な債務を判定します。

反対に、出来高を上回る額を先に払っている場合は、その差額に対応する前払の権利等も検討します。家屋の70%評価だけで処理を終えると、家屋とは別の財産を落とすおそれがあります。

借入残高と工事未払金の重複を避ける

銀行から借りて工事会社へ払った場合は、銀行への借入債務と工事会社への支払いを対応させます。銀行借入で既に支払い済みとなった工事代金を、なお工事会社への未払金としてもう一度控除してはいけません。

借入金残高証明、工事会社の入金明細、請求書、振込記録を並べ、相手先と原因が異なる債務なのか、同じ支払いを二度数えていないかを照合してください。資産の評価へ掛ける70%は、債務額へ掛ける率ではありません。

敷地と口座残高も死亡日の一覧へそろえる

敷地は家屋と別の財産として評価します。家屋に用いる70%を土地へ掛けたり、工事費を支払う前の預金残高を相続財産へ入れたりしないようにします。支払済み1,200万円は支払履歴であり、死亡日にそのまま残る預金ではありません。

完成後の賃貸予定だけで貸家の減額をしない

完成後に貸す予定の家屋でも、死亡日の利用状況とは分けて考えます。未完成で誰にも貸していない新築予定家屋について、完成後の貸家や貸家建付地の減額を当然に上乗せすることはできません。既存賃貸物件の建替え等の個別事情は、従前の契約も示して相談します。

評価担当には、工事契約と変更、死亡日の出来高、支払・未払、融資、敷地の資料を渡します。後日の請求額しか分からない場合は、その金額がどの期間の工事を含むかも聞き、未確認のまま確定額にしないことが大切です。

土地と家屋の通常の評価は、不動産の相続税評価の基本も参考に、今回の工事に関する資料と分けて整理してください。

判断が分かれる契約や資料不足について相談する際は、相続サポートの相談窓口をご覧ください。

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