相続した土地の登記に「地役権」と書かれていても、その土地が他人の土地を使える側なのか、使わせる側なのかで確認事項は変わります。登記の文字だけで通行や工事の可否を決めず、二つの土地と設定契約を対応させることから始めます。

ここでは、A宅地からB通路を通って公道へ出る架空例を使います。Aを相続した場合を中心に、Bを相続した場合との違いも確かめながら、登記、契約、図面、現況を照合する順番を説明します。

相続した土地が利益を受ける側か使わせる側かを分ける

地役権は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自分の土地の便益のために利用する権利です。利益を受ける土地を「要役地」、利用される側を「承役地」といいます。通行のほか、引水や送電など、目的は契約によって異なります。

親の住所だけを手掛かりにすると、宅地と通路が別の地番であることを見落とす場合があります。AとBの地番を登記事項証明書で確かめ、現地の通路がどの土地に対応するかを図面で確認してください。門や舗装の位置だけで土地の境界まで確定したと考えないようにします。

通路の持分を所有していること、地役権があること、建築基準法上の道路として扱われることも、それぞれ別です。地役権の資料が見つかっただけで、建替えの接道条件や配管工事の条件がすべて満たされるわけではありません。

双方の登記と設定契約と図面を同じ地番で照合する

Aの登記事項証明書をE01、Bの登記事項証明書をE02、地役権設定契約書をE03、範囲を示す図面をE04として並べます。E03は親の保管書類、契約に関わった関係者等に所在を確かめます。契約書が必ず法務局から取得できると決めて請求しないでください。

承役地側の登記では、地役権の目的、範囲、要役地の表示等を確認します。一部に設定されているなら、その部分を示す地役権図面も調べます。対価や利用の細かな条件は登記だけで読み取れないことがあるため、契約書や後の変更合意を確認する必要があります。

「通行」とあるから車の大きさや通行時間に一切制限がない、とは読めません。歩行中心で使ってきた通路へ大型の工事車両を入れる計画なら、設定契約の目的、範囲、従来の使用状況を示して相談します。相手の土地へ先に重機を入れ、後から書類を探す順序にはしないでください。

配管の交換も同様です。地役権として登記された通行の範囲と、配管の設置・更新に使える法的な権利や別の合意を分けます。必要な通知や相手との調整は工事内容によるため、施工会社だけで権利関係を決めず、資料を専門家へ示します。

相続や売却で地役権が消えると決めず対抗関係を確認する

地役権は原則として要役地の所有権に従って移転します。ただし、設定行為に別段の定めがある場合の扱いも確認します。また、地役権だけを要役地から切り離して譲り渡すことはできません。親が亡くなったから毎回ゼロから設定し直す、という説明ではありません。

Aを分筆したり一部を売ったりする予定がある場合も、地役権がどの部分のために存続するかを確認します。民法282条には分割や一部譲渡の際の規定があり、別段の定めや、性質上ある部分だけに関する地役権などによって扱いが変わります。登記の整理も含め、売却条件を約束する前に相談してください。

登記がないことだけで通行の権利を否定しない

地役権を第三者に主張する場面では、原則として登記の問題が関わります。一方で、未登記の通行地役権について、通路としての外形や譲受人の認識などに応じ、登記がないことを主張できる第三者に当たるかが問題となる場合もあります。

したがって、登記がないから何の権利もない、長年通っていたから必ず新所有者にも通れる、というどちらの断定も避けます。通行地役権を設定した資料があるか、誰がいつからどのように使い、相手は何を知っていたかを整理して弁護士に確認します。

親が「近所の好意で通らせてもらっている」と話していた場合は、地役権とは別の使用許可などの可能性も残ります。家族の記憶を契約の存在や内容そのものとせず、話した人、時期、当時の書面の所在を確認する資料として扱ってください。

処分前に使える範囲と未確認を買主や専門家へ渡す

相談用の一覧では、確認済み、未取得、見解が対立している事項を分けます。この例ではE02に通行の記載があることは確認できても、E03が未取得なら車両条件は未確認のままです。「問題なく車が通れる」と買主へ約束する前に、契約と現況の調査が残ります。

通行料の支払いを止めたり、柵を動かしたりすることを資料確認の代わりにはしないでください。設定契約の変更や地役権の消滅に関わる合意には相手方との調整が必要となり、要役地を相続した人だけで自由に範囲を広げられるものではありません。

不動産会社へ売却を相談する際も、権利関係を確認する資料と、相続税評価に使う資料の役割を分けます。通行の問題があるという理由だけで、税務上の減額率まで自己判断しないようにします。

評価のための資料の集め方は、不動産の相続税評価額はどう調べる 土地と建物の計算方法や必要資料も参考にしてください。

資料の確認や手続きの進め方に迷う場合は、相続サポートの相談窓口をご覧ください。

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