親の土地を兄と妹で分けるため、分筆を頼みたい。土地を二つに分ける登記をすれば、それぞれの単独名義になると思っていないでしょうか。

分筆は土地の表示を分ける手続きで、誰がどの土地を所有するかの登記とは役割が異なります。相続による取得状況、測量と分筆案、分けた後の権利登記をつなげて準備しましょう。

土地を二筆にすることと所有者を分けることを区別する

分筆は、一筆の土地を複数の土地に分け、登記上それぞれの土地として扱う手続きです。登記された所有者や持分が共有なら、分筆しただけでは、分けた二筆も同じ共有のままになる場合があります。

例えば200㎡の土地を120㎡と80㎡へ分け、前者を兄、後者を妹が取得したいという仮定なら、「どこで分けるか」と「誰が取得するか」の両方を決めます。共有持分を2分の1ずつ登記したことだけで、現地の東半分と西半分が各人の単独所有になるわけではありません。

親名義のまま遺産分割を進めているのか、既に共有で相続登記をしたのかも確かめます。不動産登記法30条には一般承継人による表示に関する登記の申請が定められているため、全件で相続登記を先にしなければ分筆できない、と一律に決めないでください。

接道と利用と担保を分けた後の土地で確かめる

線を引く前に、分けたそれぞれの土地が、希望する用途で使えるかを調べます。面積が等しくても、道路への接し方、形、高低差、建物や配管の位置などで利用と価値が変わります。

120㎡と80㎡の例も、分け方の説明用であり、価格差を精算した結果ではありません。道路や建替えの条件は自治体、必要な通行や権利は法律専門家、価格や税の扱いはそれぞれの担当へ、同じ図面を示して確認します。

抵当権のある土地では、分筆した片方だけが当然に担保から外れるものではありません。金融機関との調整が必要なら、測量を終えてから初めて相談するのでなく、計画段階で相談先へ伝えておきます。

測量図と分割協議の対象を同じ土地へそろえる

分筆登記では、筆界を明らかにするための調査や測量、地積測量図等の準備が必要です。古い公図に家族が希望の線を引いただけで、法務局へ提出する図面が完成するわけではありません。土地家屋調査士へ現地と既存の登記資料を確認してもらいます。

隣地との境界が未確認であれば、必要な調査や立会い、資料の確認を先に進めます。隣人が見つからない場合等の制度もありますが、事情を確認せず「立会いなしで全てできる」と決めないようにします。

申請する人の資格も、共同相続の状態、遺言、遺産分割の内容等に合わせて確認します。30条に一般承継人の申請があることを理由に、共同相続人の一人が他の人の関与なく自由に分筆線を決められる、と読み替えないでください。

分割協議書と分筆予定図では、どの部分を誰が取得するか、方位や面積、対象地を特定する情報を対応させます。まだ決まっていない新しい地番を、既に確定した番号として書かず、調査士と司法書士が同じ図面を参照する状態にしましょう。

分筆後の登記と税や費用を別々に仕上げる

分筆の表示登記と、その後の所有権の登記を誰が担当するか確認します。土地家屋調査士の測量・表示登記と、司法書士等が扱う権利の登記は、依頼範囲をつないで進めることが大切です。

親からの相続による取得を登記するのか、既に共有登記した土地を分けるのかなど、経緯に合う登記を相談します。協議の内容と異なる取得や金銭精算が生じる場合は、税務上の扱いも別に確認してください。

完了後は、新地番ごとの登記事項証明書と測量図で、面積、所有者と持分、残っている担保等を照合します。二筆の間に共用する通路や設備を残すなら、その利用と維持費の合意も保存し、分筆が終わっただけで全ての問題が解決したと思わないようにしましょう。

関連する基本事項は、相続登記の義務化はいつまでか 3年の期限と必要書類や未分割の対応も参考にしてください。

契約や手元の資料をもとに相談する場合は、相続サポートの相談窓口をご覧ください。

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