相続した実家が思ったより安くしか売れなくても、それだけで税務上の損失が出たとはいえません。譲渡損失は、親から引き継ぐ取得費や売却の直接費用を使って計算します。

損失が確認できた後は、同じ年のほかの土地建物の売却益と、自分の居住用財産の特例を分けて検討します。給与の税金が当然に戻るという判断を避け、計算と申告へ進む手順を整理します。

現金の持出しと税務上の譲渡損失を分ける

譲渡所得は、売却収入から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。取得費は原則として親の購入費等を引き継ぎ、建物は所有期間中の減価償却費相当額などを反映します。相続税評価額を購入原価へ置き換えません。

例えば相続税評価額1,500万円の家を800万円で売っても、その700万円の差がそのまま税務上の損失ではありません。親の取得費が低ければ、売価が相続評価額を下回っていても利益が出る場合があります。

この例では税務上280万円の損失ですが、親の昔の購入費1,000万円を売却時にもう一度支払うわけではありません。ローン返済や相続人への代償金など、現金の出入りも同じ損失計算へ混ぜないでください。

同じ年の土地建物の売却益を確かめる

土地や建物の譲渡損失は、同じ年のほかの土地や建物の譲渡所得から控除できます。ただし、残った損失を給与所得や事業所得などへ一般的に通算することはできません。株式の売却益や家賃収入とも同じ区分ではありません。

前の仮定で損失が280万円あり、同じ本人が同じ年に別の土地で400万円の譲渡益を得たとします。この二つだけを単純に比べれば残る利益は120万円ですが、長期・短期の区分、特別控除の適用と順序等は別に整理して申告します。

兄の土地売却益と妹の売却損を合算することもできません。共有で売る場合は各人の取得分と売却所得を分け、同じ人の同じ年の計算かを確かめます。

自分の居住用財産の特例は別の条件で判定する

本人の居住用財産の売却には、一定の要件を満たす場合に、給与等との損益通算や翌年以後の繰越控除ができる特例があります。一般の土地建物の売却損とは別に、居住実態、所有期間、買換えや借入れなどの条件を確認します。

親だけが住んでいた家を相続して売る場合に、「家なのでマイホームの損失特例が使える」とは判断できません。自分が住んでいた家か、住まなくなった時期、売却方法を資料で確認してください。

買換えを伴う制度と、住宅ローンが残るマイホームの制度は同じ条件ではありません。対象となる譲渡期間、所得の条件、ローン、継続申告等を、売却年の現行案内で確認します。

また、相続空き家の最高3,000万円控除は、譲渡益から控除する制度です。控除額を使って損失を作り、給与から差し引く仕組みではありません。

損失計算と申告の要否を資料で確認する

通常の売却損で、その売却による所得税の申告が不要となる場合はあります。ただし、同年の別物件との通算、損失の特例、ほかの所得の申告状況があるなら、それぞれの条件で申告を確認します。

親の購入契約、増改築と償却の資料、売買契約、売却費用の領収書、同じ年に売った全物件の一覧を用意します。実額の取得費が確かでない状態で、相続評価額を入れて損失と決めないようにしてください。

税額が戻る見込みを家族への分配資金に入れる前に、特例を実際に利用できるかを確かめます。損失の計算が正しいことと、還付や繰越しを受けられることは別の確認です。

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