親が室内で亡くなった実家を売るときは、分かっている事実と不明な点を分けて不動産会社へ伝えます。家で人が亡くなったことだけで、告知の要否を一律に決めるものではありません。

自然死かどうか、発見までの経緯、特殊清掃や大規模な改修があったかを整理します。賃貸の「約3年」という目安を、売却にもそのまま当てはめないことが大切です。

死亡の事実と分かっていないことを分ける

室内で死亡があった物件を「事故物件」と呼ぶことがありますが、その呼び方だけで告知の要否や価格が決まるわけではありません。まず自分が何を知り、何を確認できていないかを整理します。

死亡の発生時期、場所、死因の区分、特殊清掃等の実施について、資料や説明を受けた相手を記録してください。死因を知らないのに、高齢だったという理由だけで自然死と記載しないようにします。

ここで事実を整理することと、全てを買主へ詳細に開示することは別です。必要な説明範囲を不動産会社と確認し、遺族の私生活など無関係な個人情報を広めない配慮も必要です。

賃貸の三年目安を売却へ当てはめない

国土交通省の告知ガイドラインは、宅地建物取引業者が宅建業法上負う義務の解釈を整理したものです。居住用不動産を対象とし、売買と賃貸で取扱いを分けています。

賃貸では一定の死亡等について約3年経過後の目安がありますが、売買取引について同じ経過年数の基準が示されているわけではありません。「3年待てば売却で必ず言わなくてよい」とは判断できません。

また、賃貸の目安にも、事件性や周知性、社会への影響などによる例外があります。年数だけを見るより、取引相手の判断へ重要な影響がある事実かを個別に確認します。

ガイドラインに沿った対応をしても、契約内容等による民事上の責任まで全て免れるものではありません。売主としての告知書と、業者が説明する内容をそろえる必要があります。

自然死でも特殊清掃や質問の内容を確認する

同ガイドラインでは、老衰や病死等の自然死、日常生活の中での不慮の死は、売買・賃貸とも原則として業者が告げなくてよいとされています。ただし、長期間放置されたことなどに伴って特殊清掃や大規模改修等が行われた場合は、同じ原則だけで済ませません。

親が病死していたとしても、発見が遅れ、清掃業者による特殊清掃を行ったという事情があるなら、その事実を業者へ示します。通常の退去清掃と特殊清掃を、請求書の金額だけで判断しないでください。

買主から事案の有無を質問された場合や、把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は、経過期間や死因にかかわらず告げる対応が示されています。「自然死だから何を聞かれても回答不要」とはしないようにします。

解体して土地だけ売る場合など、ガイドラインが一律の基準を示していない場面もあります。建物をなくせば説明が全て不要になると決めず、契約前に専門家へ確認してください。

告知書の記載を証拠と対応させる

不動産会社から物件状況報告書等を受け取ったら、確認済み、不明、確認中を区別して記載します。相続人が住んでいなかった家では、分からない事項があること自体を正確に伝えます。

特殊清掃や改修の契約・完了報告があれば、工事日と対象場所をまとめます。親族から聞いた話なら、誰がいつ説明したかを記録し、推測を死亡の確定事実として書かないようにしてください。

業者へ渡す準備資料には、取引に必要な事実を整理します。死亡した人の氏名、詳細な発見状況、家族構成等まで買主に一律に告げる必要がある、という案内ではありません。説明に必要な範囲と遺族への配慮を業者と確認します。

自分で医学的な死因判断を行ったり、近隣へ聞き込みを広げたりする前に、既にある資料から何を説明できるかを相談してください。

媒介業者と説明範囲を確認して記録を残す

業者へ口頭で話しただけで終えず、告知書の版、渡した資料、説明する予定の要点を確認します。買主の質問に追加回答した場合も、日付と内容を保存してください。

契約後、引渡しまでに新しい事実が判明した場合も、そのままにしないで不動産会社へ連絡します。当初の告知書が後の情報と食い違わないよう、必要な更新と説明を確認します。

売価がどれだけ下がるかは、立地や物件状態、事案、買主の判断等で異なります。一律の値下がり率を当てはめず、どの事実を前提にした査定なのかを聞きます。

相続した家の事情が分からないときこそ、分かることを資料に結び付けることが有効です。告知の判断を急ぐ前に、事実表と未確認欄を作り、専門家へ同じ情報を渡しましょう。

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