相続のために登記簿を取り寄せたら、表題部でどの不動産か、甲区で誰が所有しているか、乙区で抵当権などがあるかを分けて読みます。

土地と建物は別の記録なので、実家の所在地だけで一通を取って終わりとは限りません。

登記簿は財産調査の重要な資料ですが、現在の借入残高や、親が持つ不動産のすべてが一枚で分かる資料ではありません。

読めることと、別の資料が必要なことを区別しましょう。

登記簿では物件の情報と権利の情報を分けて読む

登記事項証明書と登記情報の違い

一般に登記簿と呼ばれる内容は、現在はコンピューター上の登記記録として管理されています。

登記事項証明書は、その記録内容を証明するために交付される書類です。

インターネットで得る登記情報は確認に使えますが、証明書としての提出が必要な場面では、相手先が求める書類を確認します。

印刷した登記情報が、常に証明書の代わりになるわけではありません。

土地と建物は別々に確認する

土地と建物は別々に登記されています。家の登記に親の名前があっても、その敷地も親の単独所有とは限らず、借地や家族との共有である場合があります。

表題部で所在地と地番や面積を確認する

住所と地番や家屋番号は異なる

土地の所在と地番、建物の所在と家屋番号は、不動産を登記上特定するための表示です。郵便や普段の生活で使う住所とは一致しない場合があります。

実家の住所だけで請求が進まなければ、固定資産税の課税明細等に記載された地番や家屋番号を確認します。

近くの道路や別の土地の記録を取り違えないようにしてください。

地目や床面積だけで現況を断定しない

土地なら地目と地積、建物なら種類、構造、床面積等を確認します。

増築や用途の変更が登記へ反映されていない場合もあり、記載内容だけで現在の使い方を断定しないようにします。

マンション等の区分建物には、敷地権の表示がある場合があります。

戸建てと同じ欄だけを探さず、専有部分と敷地に関する権利がどう記録されているかを確認します。

甲区で現在の所有者と持分を確認する

順位番号と抹消の表示を追う

甲区には、所有権の保存や移転などの経過、所有者の住所・氏名、共有なら持分などが記録されます。

最後の名前だけを拾わず、抹消された記載や一部の持分移転も追います。

たとえば親が2分の1、叔父が2分の1の共有なら、原則として親の持分が相続の対象です。不動産全体を親の遺産として協議書へ書かないようにしてください。

親より前の名義なら相続関係の確認が増える

親が住んでいた家でも、登記名義が祖父母のままという場合があります。

その場合、親の相続だけでなく、前の名義人からの相続関係と取得者を確認する必要があります。

所有権について差押え等の記載がある場合も見落とさないでください。

通常の所有権移転だけを見て売却できると判断せず、現在残る権利や処分制限の内容を確認します。

乙区で抵当権など所有権以外の権利を確認する

債権額と現在の借入残高は同じではない

乙区には抵当権、根抵当権、地上権、地役権など、所有権以外の権利が記録されます。

抵当権の債権額や根抵当権の極度額は、そのまま死亡日時点の借入残高ではありません。

債務者と担保を提供した所有者が違う場合もあります。

親名義の土地に抵当権があるから、親が同じ額を借りていたと決めず、金融機関の残高証明や契約資料で調べます。

完済しても抵当権の登記が残っている場合がある

借金を返し終わっても、抵当権の抹消登記がされず、登記上の記録が残ることがあります。

逆に、登記に載る金額をそのまま相続税の債務控除へ使うこともできません。

相続に伴う返済や団体信用生命保険の有無などを確認し、抹消に必要な資料を金融機関へ依頼します。

共同担保目録があれば、同じ債権で担保となる別の不動産も確認してください。

登記だけでは分からない財産や権利を補う

未登記建物や他の土地は資料を組み合わせて探す

未登記建物や、別の場所にある土地、私道の持分等が残っていることもあります。

一件の登記簿を読んだだけで、親の不動産がすべて判明したとは考えないでください。

固定資産税の資料、名寄帳、権利証等と照合し、親の財産の調べ方と照会先を使って、未確認の財産を整理します。

所在地ごとの確認や各制度の検索範囲の違いにも注意します。

確認した内容を相続登記の相談へつなげる

確認結果は、物件、現在の名義、親の持分、担保や不明点を一行ずつ一覧にすると、相続登記の準備へ使いやすくなります。

図面が必要な点と金融機関へ確認する点も分けて記録します。

相続登記は原則として、自分のために相続が始まったことと、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があります。

相続登記の義務化と期限も確かめ、資料を調べている間も期限を管理してください。

よくある質問