借地上の建物を相続したこと自体と、その建物を第三者へ売ることでは、地主の承諾の扱いが異なります。

土地を借りる権利が賃借権である場合、売却に伴う借地権の譲渡には原則として地主の承諾を確認します。

まず借地契約書を探し、権利の種類、残りの期間、建物の名義を確かめてください。

売値だけを先に決めると、承諾条件や費用が合わず、買主への引渡しが進まなくなることがあります。

借地権の相続と売却では地主の承諾の扱いが異なる

相続による承継は通常の譲渡と区別する

相続による借地権の承継は、通常の売買による譲渡とは異なり、原則として地主の承諾を必要としません。

ただし、地主への連絡や相続人の確認等は必要になるため、地代の支払いを止めず手続きを相談します。

賃借権と地上権や使用貸借を契約で確認する

借地と呼ばれていても、賃借権、地上権、無償の使用貸借等では法律上の扱いが異なります。

本記事では、建物所有を目的とする土地の賃借権を中心に説明します。

地上権は譲渡の承諾の扱いが異なり、使用貸借では借主の死亡等による終了の問題もあります。

「借地の家」という呼び方だけで売却できる権利を判断しないでください。

売却前に借地契約と建物登記を確認する

残存期間と更新や用途の条件を確認する

契約開始日、更新履歴、期間、建物の用途、増改築や譲渡の条項を確認します。

旧借地法が関わる契約と借地借家法上の契約、定期借地権なども区別が必要です。

建物が故人名義なら、相続登記の期限と必要書類を確認します。地主が分かっていても、建物名義や相続人の合意が整わなければ通常の売却は進められません。

未払地代と保証金や敷金も引き継ぐ資料に残す

地代の通帳、請求書、保証金や敷金、未払分の有無を確認します。地主から受けた通知や過去の承諾書も、契約の理解に役立つ資料です。

契約書を紛失した場合は、地主へ写しの交付を依頼するなどして内容を確認します。

契約内容が不明なまま、買主に更新や建替えを約束しないよう注意してください。

地主の承諾と譲渡承諾料は売買条件と合わせて協議する

承諾料に全国一律の法定割合はない

地主が承諾する条件として、譲渡承諾料等の支払いが話し合われることがあります。

ただし、全国一律に売却価格の何％と法律で決まっているものではありません。契約と地域の事情、具体的な譲渡条件から協議します。

承諾の対象となる買主、利用方法、建替え予定等を明確にし、承諾書の内容を確認してから売買条件を固めます。

売却価格から承諾料や仲介費用、税金等を引いた額で手取りを考えてください。

地主による買取りや底地との同時売却も比較する

地主に建物と借地権を買い取ってもらう、底地も合わせて売るなどの選択肢があります。

家族の希望だけで決まる方法ではありませんが、第三者への譲渡承諾が難しいときの比較材料になります。

税務上の評価と実際の売買価格も別です。売却後の税は相続した家を売却した場合の税金を基に、借地権と建物の具体的な内容を税理士へ相談してください。

承諾が得られない場合は裁判所の許可を検討する

賃借権譲渡の許可には借地借家法上の条件がある

借地上の建物を売る際、地主に不利となるおそれがないのに承諾が得られない場合があります。

こうした場合は、借地借家法19条により、承諾に代わる許可を裁判所へ求める制度を検討できます。

単に承諾料が高いと感じれば必ず許可される、という制度ではありません。

買主の条件や借地の事情を整理し、許可が必要な段階と売買契約の組み方を弁護士へ相談します。

地主の介入権や財産上の給付も見込んで判断する

裁判所の手続きでは財産上の給付が定められることがあり、地主自身が建物と賃借権を買い取る申立てをする場合もあります。

許可の申立てが、希望する買主への無条件な売却を保証するわけではありません。

建物を解体する前に売却と借地契約への影響を確認する

更地にすれば売りやすいとは限らない

建物を解体すると、借地上の建物の譲渡を前提とする制度や第三者への対抗関係に影響することがあります。

老朽化していても、先に解体を発注するのではなく、借地契約と売却方法を確認してください。

契約書と登記や地主とのやり取りを持って相談する

借地契約書、建物の登記事項証明書、地代の記録、地主の通知、相続関係資料をまとめます。

売却を急ぐ理由と希望時期も伝えると、承諾の協議と家族の名義変更を並行して進められます。

よくある質問